Kiinteistösijoittamisen uusi normaali?

op.media
op.media

”On hyvä pohtia nyt esiin nostettujen ilmiöiden ajallista vaikutusta, ja suhteuttaa niitä kiinteistösijoittamisen pitkään sijoitushorisonttiin sekä käynnissä oleviin megatrendeihin”, kertoo OP Kiinteistösijoittamisen johtaja Markku Mäkiaho blogissaan.

op.media
op.media

Maaliskuun lopussa kirjoitin näkemykseni koronapandemian vaikutuksista kiinteistösijoittamiseen. Nyt reilun kahden kuukauden jälkeen on hyvä katsoa markkinoita (ja peiliä) sekä päivittää näkemystä tapahtuneeseen ja tulevaisuudesta.

Kiinteistömarkkinat on luokiteltu informaatiotehottomaksi suhteessa muihin sijoitusluokkiin. Toki tilanne on kehittynyt huomattavasti viimeisen vuosikymmenen aikana, mutta viimeisten kuukausien aikana informaatiota, katsauksia, uutisia, webcasteja ja vastaavia foorumeita on toimialalta ollut tarjolla jopa informaatioähkyyn asti. Informaatiosta on helposti löydettävissä konsensusnäkymiä eri toimialoista ja trendeistä (mm. vähittäiskaupan sektorit, verkkokaupan kehittyminen), mutta myös paljon toisistaan ristikkäisiäkin kannanottoja, kuten asuntomarkkinat nyt viimeisimpänä sekä toimistosektorin näkymät.

Informaatiota tulkitessa on hyvä kurkistaa myös otsikoiden taakse, sillä erityisesti medialla – ehkä joillain toimijoillakin – on ollut taipumus nostaa ja korostaa asioita klikkihakuisesti. Lisäksi on hyvä pohtia nyt esiin nostettujen ilmiöiden ajallista vaikutusta, ja suhteuttaa niitä kiinteistösijoittamisen pitkään sijoitushorisonttiin sekä käynnissä oleviin megatrendeihin.

Kaupankäynnin kuva on nyt varsin rauhallinen, mutta ei missään nimessä seisahtunut. Olemme OP:ssa kyenneet jatkamaan myös uussijoitustoimintaamme. Perusperiaatteemme eivät ole sinällään muuttuneet. Mielenkiintomme kohteissa sijoittamisen fundamentit eivät ole hävinneet mihinkään, sillä tiettyjä toimintoja ja palveluja tarvitaan jatkossakin.

Demografinen muutos jatkuu edelleen, samoin taloudellisen toiminnan keskittyminen kasvukeskusalueille isossa kuvassa. Olennaisesti esimerkiksi asumisen kuvaa muuttavaa maallemuuttoa en usko tapahtuvan. Kun asuntorakentamisessa uudistuotannon aloitukset vähenevät tänä vuonna niin kasvukeskusten asuntopula ei pitkällä tähtäimellä helpota. Hinta- ja vuokratasot säilynevät pienen tasaantumisen jälkeen varsin vakaina hieman pidemmällä periodilla tarkasteltuna. Kaiken kaikkiaan uussijoittamisessa on huomioitava koronan seurauksena muuttuneita tekijöitä (mm. vuokrausympäristö, likviditeetti ja rahoitus), ja kun näihin asioihin kiinnitetään oikealla tavalla huomiota, ei ole syytä, miksei investointeja edelleen voisi tehdä. Kiinteistösijoittamisessa on ennen kaikkea kyse sijoituskohteen pitkäaikaisesti kyvystä tuottaa vuokrakassavirtaa omistajalleen.

Vuokraustoiminnassa reagoimme huhti-toukokuussa asiakkaidemme tarpeisiin sopimalla vuokrien siirroista, osittaisesta vapauttamisesta ja esimerkiksi ravintolatoiminnassa vapauttamalla kokonaan vuokrien maksusta kahden kuukauden ajaksi. Näitä sopimuksia tehtiin n. 20 prosentille yritysvuokralaisistamme, kuhunkin tapaukseen erikseen syventyen. Uusien sopimusten tarve on vähentynyt merkittävästi viime viikkoina. Kokonaisuutena yritysten vuokranmaksukäyttäytyminen on säilynyt hyvänä.

Edessä oleva kesä on kuitenkin tietyillä toimialoilla hiljaisempi ja varmasti osan toimijoista kanssa joudutaan vielä päivittämään sitä, miten selvitään yhdessä kesän yli. Perusperiaate on edelleen se, että elinkelpoisen yrityksen vaihtaminen tiloissa on aina kalliimpaa kuin hetkellisen kriisin yli kulkeminen yrityksen kanssa yhteisillä ratkaisuilla. Edellä kuvattujen järjestelyjen kassavirtavaikutukset ovat vuositasolla näkyviä, mutta esimerkiksi 10 vuoden sijoitushorisonttiin suhteutettuna varsin maltillisia. Asumisen kentässä edellä kuvattuja sopimisia on tehty alle yhteen prosenttiin vuokralaisistamme. Asuntojen vuokrausasteet ovat säilyneet hyvinä, ja tämän kesän aikana valmistuvien neljän asuntokohteemme vuokraustoiminta on edennyt suunnitellusti.

OP:ssa paluu uuteen normaaliin käynnistyi kesäkuun alussa, etätyöhön tottuneita kutsutaan toimistoympäristöön. Paluu tapahtuu riskejä halliten, jaksotetusti, ja uusia käytänteitä omaksumalla. Vaikka olemme organisaationa säilyneet hyvin toimintakykyisenä menneet kuukaudet, niin olemme oppineet, että on myös tehtäviä, joissa kollegoiden kanssa samoissa tiloissa tapahtuva työskentely johtaa parempaan lopputulokseen. Asiakkaita ja yhteistyökumppaneita on myös tarve tavata kasvokkain. Lisäksi kohtaamiset kollegoiden kanssa antavat myös hengähdystaukoja siihen työn rytmiin, johon etätyössä on helppo ajautua. Vapaa ajatustenvaihto sekä välillä hengähtäminen muissakin kuin tiukasti työn teemoissa antaa tilaa luovalle ajattelulle. Etätyöstä tulee osa uutta normaalia toimistotyötä, mutta se ei korvaa kokonaan toimistoympäristöjä, toimistoille tulee edelleenkin olemaan kysyntänsä, kunhan ne sijaitsevat oikein ja palvelevat toiminnallisesti muuttuvaa käyttäjäkulttuuria.

Hiljalleen mediassa on alkanut näkyä positiivisviritteisiä uutisia. Kuluttajien paluu mm. palvelujen, harrastusten ja kaupan pariin lisääntyy asteittain. Edellisessä blogissani kirjoitin että palautuminen voi viedä toimialasta riippuen 1-2 vuottakin. Nyt on ensimmäiset kolme kuukautta takana. Joidenkin toimialojen osalta olen hiukan optimistisempikin jo, mutta muistetaan edelleen kiinteistösijoittamisen pitkät syklit eikä ennakoida liikaa. Kesälomalla voimme tehdä kotimaassa jo muutakin kuin olla ainoastaan kotona tai mökillä. Aktivoidutaan vastuullisesti, lomaillaan rentouttavasti ja näin palaamme toimintakykyisenä täysipainoisesti riviin elokuussa – kohti sitä uutta normaalia, myös kiinteistösijoittamisessa!

Kirjoittaja Markku Mäkiaho työskentelee johtajana OP Kiinteistösijoittamisessa.

OP sosiaalisessa mediassa