Tuleeko asuntosi arvo nousemaan vai laskemaan?

Asuntojen hinnat kulkevat eri tahtiin ja jopa eri suuntiin. Suomalaiset asuntomarkkinat eivät ole jakautuneet vain kahtia. Täällä on monta erilaista asuntomarkkinaa.

Tuoreen tilaston mukaan asuntojen hinnat ovat nousseet pääkaupunkiseudulla vuodessa 2,5 prosenttia ja pysyneet muualla Suomessa samana. Hintojen eriytymiskehitys on jatkunut jo vuosia. Pääkaupunkiseutu on alkanut ottaa kaulaa muun Suomen asuntomyyntiin vuonna 2016.

Mikään uutinen tämä ei ollut. Kehitys on jatkunut samanlaisena pitkään. Tilastot kertovat siitä, että Suomen asuntomarkkinat ovat jakautuneet voimakkaasti. Hinnat kehittyvät eri tavalla eri paikoissa.

Kaupungistuminen alkoi Suomessa sotien jälkeen ja alkoi kiihtyä 1970–luvulla.

– Viime vuosina asuntomarkkinoiden jakautumista ovat vauhdittaneet väestön ikääntyminen ja syntyvyyden väheneminen sekä pitkä taantuma ja siihen liittyvät ennätysmatalat korot, sanoo EK:n johtava ekonomisti Sami Pakarinen.

Pankit kiristivät lainojen ehtoja

Pakarinen näkee, että iso käänne tapahtui vuonna 2012. Muutamaa vuotta aiemmin alkanut finanssikriisi kiristi pankkien sääntelyä. Sen myötä pankit alkoivat vaatia likvidiä vakuutta eli vakuutta, jonka saa helposti myytyä.

Vielä 2000–luvun alussa Suomessakin oli saanut asuntolainaa isoon omakotitaloon syrjäseudulla samoilla ehdoilla kuin kerrostaloyksiöön Helsingin Kalliossa. Finanssikriisin myötä pankit alkoivat katsoa yhä tarkemmin ostettavaa kohdetta.

Finanssikriisiä seurannut Kreikan kriisi ja eurokriisi puolestaan johtivat siihen, että korot laskivat nopeasti. Se taas synnytti rakennusbuumin ennen kaikkea kasvukeskuksiin, joissa uusille asunnoille oli kysyntää. Kasvukeskusten asunnoista tuli houkutteleva sijoituskohde, ja niiden hinnat jatkoivat nousuaan.

Kun kasvukeskuksiin edelleen muutettiin sekä muualta Suomesta että maan rajojen ulkopuolelta, asuntojen kysyntä kasvoi nopeasti nimenomaan niissä.

Syrjäseudulla, jossa väestö vähenee ja vanhenee, asunnoilla on vähemmän kysyntää ja hinnat laskevat.

Asunnon koko, ikä ja talotyyppi vaikuttavat

Asuntomarkkinoiden jakautuminen kasvukeskuksiin ja syrjäseutuihin ei kuitenkaan ole koko totuus. Suomessa on itse asiassa enemmän kuin kaksi erilaista asuntomarkkinaa. Asuntojen hinnat kehittyvät eri tahtiin myös asunnon koon, iän ja talotyypin mukaan.

OP:n ekonomisti Henna Mikkonen puhuukin asuntomarkkinoiden polarisoitumisen eli kahtiajakautumisen sijaan mieluummin asuntojen hintojen eriytymisestä.

– Esimerkiksi yksiöiden hintojen nousu on ollut paljon nopeampaa kuin isojen asuntojen. Kerrostaloasunnot taas tekevät paremmin kauppansa kuin omakotitalot, Mikkonen sanoo.

Mikkonen huomauttaa, että julkisessa keskustelussa näyttää usein siltä kuin kasvukeskuksiakin olisi vain yksi eli pääkaupunkiseutu, vaikka niitä ovat myös esimerkiksi Turun ja Tampereen seudut.

Eivätkä hinnat kulje niissäkään samaa tahtia. Hinnat eriytyvät myös kasvukeskusten sisällä. Siellä asuntojen hintoihin vaikuttavat etenkin taloyhtiöiden ikä sekä korjausvelka mutta myös asuinalueen maine.

Kodilla on käyttöarvo

Kun suomalainen lähtee ostamaan asuntoa, hän ajattelee useimmiten ostavansa ennen kaikkea kodin itselleen. Asunnon arvon kehittyminen ei ole ehkä päällimmäisenä mielessä. Tämä on ekonomistin mielestä ihan ok.

– Asunnossa voi olla muita hyviä puolia, jotka kompensoivat sitä riskiä, että asunnon arvo laskee. Ja ainahan asunnolla on käyttöarvoa, Mikkonen sanoo.

Hän korostaa kuitenkin, että asunnon ostajan on hyvä tehdä ratkaisunsa tietoisesti. Ostajan pitää ymmärtää, ettei asunnolla välttämättä ole vuosikymmenten asumisen jälkeen enää samaa arvoa kuin ostettaessa.

– Lisäksi olisi tärkeää, että varallisuutta kartutettaisiin asunnon lisäksi muihin kohteisiin, mikä pienentää taloudellista riskiä siitä, että asunnon arvo laskee, Mikkonen sanoo.

Pankit eli asuntokaupan rahoittajat joka tapauksessa katsovat yhä tarkemmin ostettavaa kohdetta eli lainan vakuutta. EK:n Sami Pakarinen muistuttaa, että asuntokauppaa käydään silti edelleen joka puolella Suomea. Itse asiassa määrällisesti suurin osa asuntokaupasta tapahtuu kasvukeskusten ulkopuolella.

– Tämä usein unohtuu keskustelusta. Asuntomarkkinoita kyllä on eri paikoissa, mutta on eri asia, miten likvidit ne ovat ja miten niihin saa rahoitusta, Pakarinen sanoo.

Hinnan pitää olla kohdallaan

Riippumatta siitä, missä päin Suomea asunto sijaitsee, myyjien on hyvä ymmärtää yksi asia. Jos haluaa saada asuntonsa kaupaksi, hinnan pitää olla kohdallaan.

– Meillä ihmisillä on vähän taipumusta siihen, että vertaamme myyntihintaa ostohintaan. Mutta se, mitä myyjä aikanaan maksoi asunnosta, ei ole ostajan kannalta oleellista, OP:n Henna Mikkonen sanoo.

Sami Pakarinen kutsuu tätä psykologiseksi ankkuroitumiseksi. Myyjä helposti ajattelee, että asunnosta pitää saada vähintään omat pois.

Pakarinen suosittelee kysymään kokeneelta kiinteistönvälittäjältä, mikä asunnon todellinen arvo tänä päivänä on.

Asuntojen hintojen eriytyminen todennäköisesti jatkuu. Asiantuntijat muistuttavat, että Suomi on kaupungistumiskehityksessä jäljessä monia maita. Esimerkiksi Ruotsissa se alkoi 10–20 vuotta aikaisemmin.

OP sosiaalisessa mediassa