Miten asunnon arvo määräytyy?

Asuntomarkkinat ovat jakautumassa voimakkaasti kahtia. Selvitimme, mitkä asiat vaikuttavat asunnon hintaan. OP Kodin sivuilta löytyy asunnon myyntiä suunnittelevalle tärkeä työväline.

Suomen asuntomarkkinoilla eletään nyt kiinnostavaa aikaa.

Toisten asuntojen arvo jatkaa kasvamistaan, toisten arvo taas vastaavasti laskee. Montaa asuntovelallista kiinnostaa, millä tavalla paljon puhuttu eriytyminen näkyy oman asunnon hinnassa, vai näkyykö.

Mikä kaikki vaikuttaa asuntosi arvoon? Ja mitä kaikkea asuntoa myyvän ja uuden ostamista harkitsevan kannattaa nyt pitää mielessään?

Kysyimme näitä kysymyksiä kahdelta OP Kodin asiantuntijaltamme. Samalla selvitimme, miten OP Kodin sivuilta löytyvä hinta-arviolaskuri toimii.

Sijainti x 3

Pirkanmaan alueella OP Kodin kiinteistönvälittäjänä työskentelevä Pia Ketoja tietää, mitkä ovat tärkeimmät asunnon arvoa määrittävät tekijät.

– Sijainti, sijainti ja vielä kerran sijainti.

Ketojan mukaan sijainti vaikuttaa asunnon arvoon kolmella tavalla. Ensinnäkin on aivan eri asia, onko asunto Tampereen keskustassa vai kaukana kasvukeskuksista. Suurissa kaupungeissa ja kasvukeskuksissa asuntojen hinta on korkeampi, ja arvo myös todennäköisesti säilyy tai jopa kasvaa.

Toiseksi arvoon vaikuttaa se, missä kyseisellä alueella asunto sijaitsee. Eli löytyykö läheltä esimerkiksi kauppoja, terveysasema, julkisen liikenteen pysäkit ja muut mukavuudet.

– Kolmas sijainti tarkoittaa asunnon sijoittumista taloyhtiössä. On eri asia katsella ensimmäisen kerroksen ikkunasta roskalaatikoiden kautta vilkasta katua kuin ylimmästä kerroksesta järvimaisemaa, Ketoja sanoo.

Tällaisella mikrotasollakin sijainti vaikuttaa Ketojan mukaan paljon ostopäätökseen. Melu, näkymä ja valoisuus ovat suuria elementtejä, ja harva haluaa tinkiä kulkuyhteyksistä.

Laskussa vai nousussa?

Ketojan kertoo, että välittäjän tehtäviin kuuluu ottaa selvää, mitä asunnon lähiympäristössä on tapahtumassa ja minkälaisia hankkeita ollaan toteuttamassa.

Esimerkiksi Länsimetron valmistuminen nosti asuntojen arvojen sen kulkureitin varrelta. Osa ihmisistä näki arvonnousun mahdollisuuden ja lykkäsi kotinsa myymistä siihen asti, että metro lopulta liikkui.

– Kuntien ja kaupunkien sivuilta nämä suunnitelmat löytyvät melko helposti. Kasvukeskuksissa rakentaminen vaikuttaa positiivisesti asunnon arvoon. Jos näistä asioista on hankkinut riittävästi tietoa, voittojen saaminen on mahdollista, Ketoja sanoo.

Hyviä merkkejä ovat lähiympäristöön rakentuvat uudet talot, kauppakeskukset ja uudet liikenneväylät.

Hyvä taloyhtiö on arvokas

Asunnon arvoon vaikuttaa myös se, millaisessa taloyhtiössä se on. Suurten perusasioiden pitää olla kunnossa.

– Taloyhtiö vaikuttaa todella paljon asunnon hintaan, ja niin sen pitääkin vaikuttaa. Taloyhtiön tila kertoo siitä, miten kotia ja omaisuutta hoidetaan.

– Jos kaikki korjaukset on tehty säntillisesti ajallaan, remontit on dokumentoitu huolellisesti ja suunnitelmat tulevaisuuteen ovat selvät, se herättää luottamusta.

Kaikissa taloyhtiöissä tulee tietysti remontteja, eikä niitä välttämättä tarvitse kavahtaa. Ei edes niitä suuria, kuten 60- ja 70-luvun taloissa juuri nyt ajankohtaisia putkiremontteja.

Ketojan mukaan tekemättömät remontit ovat asunnon myymisen kannalta haastavia tilanteita. Sellainen laskee ostajan mielessä asunnon arvoa. Tilanteen ei kuitenkaan tarvitse olla mahdoton.

– Vaikeinta on silloin, jos kunnossapitotarveselvityksessä lukee esimerkiksi vain se, että käyttövesiputket ja viemärit pitäisi tutkia. Silloin ei vielä tiedetä mitään aikataulusta, kustannuksista tai remontin konkreettisesta vaikutuksesta asumiseen.

Mutta kun suunnitelma saadaan tehtyä, voi pitkään myynnissä ollut asunto mennä nopeasti.

– Meillä oli pitkään myynnissä asunto, jonka putkiremontin toteuttamisesta ei ollut tietoa. Lopulta kun päätös aikataulusta ja korjausten laajuudesta tuli, asunto meni heti kaupaksi.

Muita tärkeitä asioita – ja liki taikasanoja – ovat Ketojan mukaan muun muassa maalämpö ja ilmalämpöpumppu. Lämmitysmuoto vaikuttaa suoraan asumiskustannuksiin.

– Samoin uudemmat teknologiat ja esimerkiksi aurinkopaneelit voivat korottaa asunnon arvoa.

Laskurilla liikkeelle

OP Kodin sivuilta löytyy hinta-arviolaskuri, jonka ensimmäinen versio käynnistettiin keväällä 2017. Sen tarkoituksena on, että asunnon myymistä harkitsevat ihmiset pääsisivät projektissa alkuun, kertoo OP Koti -verkkopalvelusta vastaava Samuli Jakobsson.

– Tarjoamme työvälineen, jonka avulla voi saada käsityksen siitä, minkä arvoinen asunto voi olla. Samalla se tarjoaa mahdollisuuden jättää yhteydenottopyynnön meidän välittäjälle tarkemman arvion tekemistä varten.

Arvion tekeminen lähtee perustietojen antamisesta. Näitä ovat katuosoite, pinta-ala, valmistusvuosi sekä se, millaisesta asuntotyypistä on kyse. Laskurin käyttämisen yhteydessä hyväksytään asiakkuuden ehdot.

– Tämän vuoden keväällä laskuriin tuli iso uudistus. Se paransi arvion tarkkuutta, ja mukaan saatiin omakotitalot. Aiemmin hinta-arvion sai ainoastaan asunto-osakkeista. Muutoksesta on tullut hyvää palautetta, Jakobsson sanoo.

Arviointeja laskurin avulla tehdään Jakobssonin mukaan noin 7000 kuukausitasolla. Näistä seuraavia toimeksiantojen määriä Jakobsson ei kerro, mutta ”kohtuullisen hyvällä prosentilla” kuitenkin.

Tarkkaa ja yhä tarkentuvaa dataa

Laskuri antaa käyttäjälle hintahaarukan, ja sen perusteella keskimääräisen arvion.

– Taustalla on Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton keräämä data toteutuneista kauppahinnoista vuosikymmenen ajalta. Keskusliitto on taho, joka kerää tietoa kaikilta jäsenliikkeiltään, eikä vain meiltä, Jakobsson kertoo.

Hän korostaa, että kyse on nimenomaan toteutuneista kauppahinnoista, eikä pyyntihinnoista. Ne ovat kaksi täysin eri asiaa.

Dataa on Jakobssonin mukaan paljon.

– Meillä on tekoälyyn perustuva algoritmi, joka hyödyntää kerättyä tietoa ja ymmärtää myös aikajänteen vaikutuksen. Ja sen perusteella valitaan parhaiten sopivat ja vastaavat asunnot alueelta.

Jakobssonin mukaan ensisijainen tehtävä ja liiketoiminta on asuntojen myyminen ja myyjien auttaminen, vaikka samalla etsitään myös ostajia. Laskuri palvelee hyvin myös ostajia.

Kehitystyö hinta-arviolaskurin parissa tulee myös jatkumaan. Jakobssonin mukaan se tulee kiinnostamaan varmasti myös asuntosijoittajia.

– Seuraavaksi mukaan olisi tarkoitus saada tietoa hintakehityksen trendistä. Eli aikajanalle saataisiin arvio tänään samoin kuin se, mikä hinta voisi olla tulevaisuudessa.

Katso seuraavaksi:

Testaa oman asuntosi arvo

OP sosiaalisessa mediassa