Sijoittajat puhuvat usein vivuttamisesta. Mutta mitä se tarkoittaa? Kyse on siitä, että velkavipu auttaa sijoittajaa saamaan parempaa tuottoa pääomalleen, kertoo OP:n pääanalyytikko Antti Saari.

– Kun sijoittaja saa pankista lainaa alemmalla korolla kuin mikä sijoitusten tuotto-odotus on, hän parantaa tuottotasoaan vivuttamalla.

Otetaan esimerkiksi sijoitusasunto, jonka hinta on 100 000 euroa ja tuotto-odotus viisi prosenttia ennen veroja. Jos sijoittaja ostaa asunnon kokonaan omalla rahalla, hän saa sijoitukselleen tuottoa 5 000 euroa.

Harva kuitenkaan ostaa sijoitusasuntoa kokonaan omalla rahalla. Melkein aina siihen käytetään myös velkarahaa. Entä jos sijoittaja päättääkin käyttää asuntoon vain puolet omaa rahaa ja maksaa loput lainalla?

– Jos lainan korko on yksi prosentti, sijoittaja maksaa lainasta 500 euroa eli tuotto on 4 500 euroa. Mutta koska sijoittaja on käyttänyt omaa pääomaa vain 50 000 euroa, asunto tuottaa yhdeksän prosenttia voittoa, Saari laskee.

Toisaalta velkavipu toimii myös toiseen suuntaan. Jos sijoitukset tuottavat tappiota, vivuttaminen lisää tappion määrää.

Tarvitaan myös kassavirtaa

Vivuttaminen toimii parhaiten silloin, kun sekä sijoitusten tuotto että kassavirta ovat ennustettavia. Saari huomauttaa, että harva sijoittaa esimerkiksi osakkeisiin velkarahalla.

– Osakemarkkinoilla arvon heilahtelut voivat olla suuria. Vain tietyt erittäin vakaat yhtiöt pystyvät tarjoamaan hyvin ennustettua kassavirtaa.

Sitä vastoin sijoitusasunnosta pitäisi tulla vuokraa tasaisesti joka kuukausi – varsinkin, jos asunto sijaitsee hyvällä paikalla ja houkuttelee vuokralaisia. Kasvukeskuksissa asuntojen arvo kehittyy hyvin.

Pelkkä tuotto ei kuitenkaan riitä. Saaren mukaan asunnosta tulisi saada positiivista kassavirtaa, jolla maksetaan esimerkiksi vastikkeet ja lainanlyhennykset.

Sijoittajan pitää varautua muihinkin menoihin, kuten yllättävään remonttiin tai tyhjiin kuukausiin, jolloin asunnossa ei ole maksavaa vuokralaista. Korotkin voivat nousta.

Jos sijoittaja on ostanut asunnon velkarahalla, hänen pitäisi pystyä lyhentämään lainaa kaikissa tilanteissa.

– Siksi on tärkeää, että asunto tuottaa kassavirtaa. Aloittelevat asuntosijoittajat usein aliarvioivat asunnon ylläpitämiseen liittyviä kustannuksia.

Järkevä velkavipu on 50–60 prosenttia

Mistä sitten tietää, miten paljon velkaa on järkevää ottaa? Saaren mukaan hyvin hallittava velkavipu asuntosijoittamisessa on 50–60 prosenttia.

– Vipu voi olla paikoin korkeampikin, mutta silloin riskit vähitellen kohoavat. Jos asunnon arvo laskee, korkealla velkavivulla on vähän liikkumavaraa.

Paljon on kiinni siitä, missä asunto sijaitsee. Jos asunto on syrjäisellä alueella, velkaosuuden pitäisi vastaavasti olla pienempi, koska sijoituksen arvon kehitys on epävarmaa.

– Mitä enemmän on velkaa, sitä vähemmän on varaa tehdä virheitä. Asuntosijoittajan pitää aika tarkasti määrittää sijoituksen tulot ja menot sekä varautua moneen asiaan.

Saari uskoo, että asuntoihin sijoittaminen on edelleen melko hyvin tuottavaa ja vähäriskistä. Hän varoittaa kuitenkin laittamasta kaikkia rahojaan asuntoihin.

– Asuntoihin ja kiinteistöihin voi lähteä sijoittamaan myös rahastojen ‍tai pörssiyhtiöiden kautta. Tällöin saa valmiiksi järkevän hajautuksen, joka alentaa riskitasoa, eikä sijoittajan tarvitse itse nähdä vaivaa vuokraustoiminnan pyörittämiseen.

Myös asuntosijoitusrahastot ‍sekä kiinteistöihin sijoittavat yhtiöt käyttävät velkavipua sijoittamisessaan.

Lue lisää asuntosijoittamisesta ja sijoittamisen aloittamisesta.