Omakotitalon kuntokartoitus – älä mene halpaan

Hyvin tehty omakotitalon kuntokartoitus voi ennaltaehkäistä monia ongelmia, mutta talon piileviä vikoja sekään ei paljasta. Toisaalta kotisi uusi omistaja ei voi vaatia sinulta jälkikäteen korvauksia kuntotarkastusraportissa mainituista asioista.

Yleensä kuntokartoitus teetetään ennen omakotitalon kauppaa. Kuntokartoitus antaa puolueetonta tietoa kiinteistön kunnosta ja korjaustarpeista. Siinä voidaan myös kertoa, mitä rakennuksessa kannattaisi tehdä, vaikkapa että kylpyhuone alkaa olla elinkaarensa päässä tai vesikatto kaipaa uusimista.

Kuntokartoitus on hyvä keino jaksottaa myös oman kodin huoltotoimia. Kartoituksen vahvuus on, että siinä voidaan havaita myös vikoja, joista aiheutuneita vahinkoja vakuutus ei korvaa. Tällaisia ovat esimerkiksi puutteelliset vesieristeet tai vesikaton vuoto, joka ei ole aiheutunut myrskystä tai muusta äkillisestä ja ennalta arvaamattomasta ulkoisesta syystä. Kuntokartoitukseen sijoitetut eurot maksavat itsensä nopeasti takaisin, jos vika löydetään ja korjataan, ennen kuin siitä aiheutuu iso, itselle maksettavaksi jäävä vahinko.

Kuka tilaa ja maksaa kuntokartoituksen?

Kiinteistökaupan yhteydessä kuntokartoituksen tilaaminen ja maksaminen jäävät useimmiten talon myyjän harteille. Ostajaehdokas ja myyjä voivat maksaa kartoituksen myös puoliksi, mutta pelkästään ostajan maksettavaksi se jää ani harvoin. Maksajasta sovittaessa on hyvä muistaa, että tarkastuksesta tehtävä kirjallinen raportti on aina maksajan omaisuutta.

Kartoitus on järkevintä teettää vasta ostajaehdokkaan löydyttyä. Tällöin sekä myyjä että ostaja voivat olla läsnä kartoitustilaisuudessa, ja molemmat voivat esittää kuntotarkastajalle itseään askarruttavia kysymyksiä talon kunnosta.

Pätevän kuntotarkastajan tuntomerkit

Kuka tahansa voi väittää olevansa kuntotarkastaja, joten pois turha kainostelu – kuntotarkastajlta kannattaa kysyä suoraan koulutuksesta, kokemuksesta ja referenssiasiakkaista.

Pätevällä kuntotarkastajalla on rakennusalan pohjakoulutus: hän on esimerkiksi insinööri, insinööri (AMK) tai rakennusmestari. Hänellä on myös vankka kokemus omakotitalojen kuntotarkastuksista sekä FISEn myöntämä asuntokaupan kuntotarkastajan (AKK) pätevyys, joka myönnetään aina seitsemäksi vuodeksi kerrallaan.

– Asuntokaupan kuntotarkastajan pätevyyden suorittaneet henkilöt tekevät kuntokartoituksen suoritusohjeen mukaisesti, joten tarkastus on kattava ja antaa hyvän kuvan kartoituksen kohteena olevasta rakennuksesta, sanoo asuntokaupan kuntotarkastajan (AKK) pätevyyslautakunnan puheenjohtaja Esko Lindblad.

AKK-pätevyyden suorittaneita henkilöitä voit hakea täältä.

Älä osta hinnalla millä hyvänsä

Huolellisen kuntokartoituksen tekemiseen, ajomatkoihin ja raportin kirjoittamiseen kuluu helposti kaksi työpäivää. Siksi hintakin kipuaa helposti 1000–1500 euroon. Kirpaiseehan se, mutta jos sinulle tarjotaan kartoitusta parilla sadalla, älä mene halpaan. Tuohon rahaan et saa laadukasta kuntotarkastusta.

Pahimmillaan kuntokartoitusraportti on yksisivuinen ja toteaa ykskantaan, että rakennus on kunnossa. Toisaalta huono raportti voi olla pitkäkin. Tällöin suuri osa sisällöstä on alan yleistä tietoa, jota kopioidaan raportista toiseen. Varsinaisesta tutkittavasta kohteesta tietoa saattaa olla hyvin niukasti.

Pyydä kuntotarkastajalta ennen sopimuksen tekoa malliraportti nähtäväksesi. Näin voit arvioida, miten kattavasti raportissa on kerrottu talon kunnosta ja onko teksti ymmärrettävää.

Rakennustietosäätiö on laatinut ohjeet kuntotarkastusten suorittamista ja tilaamista varten. Suoritusohjeessa määritellään, mitä asuntokaupan kuntokartoitus vähintään sisältää. Tilaajan ohje taas opastaa kartoitukseen valmistautumisessa. Esimerkiksi ennen tarkastusta talossa ei saisi tuulettaa tai valmistaa ruokaa, jotta tarkastaja pystyy tekemään havaintoja aistinvaraisesti.

Tyypilliset riskirakenteet syynissä

Ennen kartoitusta kuntotarkastaja haastattelee omistajan ja tutustuu talon piirustuksiin. Näin kuntotarkastaja saa tietoa talolle tehdyistä huolloista ja korjauksista.

Kuntokartoitus tehdään pääosin aistinvaraisesti eli lähinnä haju- ja näköaistia hyödyntäen. Esimerkiksi silminnähtävät muutokset, kuten tummat läikät seinissä tai lattiassa ja poikkeavat hajut, voivat viitata vaurioihin. Kuntokartoituksessa ei rikota pintamateriaaleja tai pureta rakenteita, mutta rakenteisiin voidaan porata talon omistajan luvalla muutamia reikiä, joiden kautta mitataan rakenteiden kosteustasoja pintakosteusmittarilla. Reiät pyritään tekemään huomaamattomiin paikkoihin ja ne voidaan täyttää esimerkiksi puutapeilla tai akryylimassalla. Etukäteen kannattaa sopia, kuka mahdolliset reiät täyttää – tarkastaja vai omistaja.

Talon tyyppi ja ikä määrittelevät kohdat, joihin kuntotarkastaja kiinnittää erityistä huomiota kartoitusta tehdessään. Eri aikakausina rakennetuissa taloissa on omat tyypilliset riskirakenteensa, jotka saattavat altistaa talon vaurioille. Näin ovat esimerkiksi 60–70-luvun taloissa yleisesti käytetyt piilosokkelit ja ulkoseinärakenteet, joissa ei ole tuuletusrakoa.

Löytyikö huomauttamista?

Kuntotarkastuksen päätteeksi istutaan jälleen saman pöydän ääreen. Kuntotarkastaja käy läpi tarkastuksen oleelliset huomiot ja korjaustarpeet ja varmistaa, että asiakas todella ymmärtää, mitä on havaittu ja millaisia toimenpiteitä havainnot edellyttävät.

Raportissaan kuntotarkastaja kehottaa korjaamaan kartoituksessa havaitsemansa puutteet, viat ja vauriot. Kehotuksiin on viisasta tarttua nopeasti, jotta ongelmilta vältytään tai olemassa oleva vaurio ei pääse laajenemaan. Mahdollisia korjauksia varten tulee teetättää kunnollinen korjaussuunnitelma ammattilaisella ja toteuttaa korjaukset suunnitelman mukaan. Raportissa voidaan myös todeta, että jokin rakenne tai järjestelmä on elinkaarensa päässä ja antaa arvio uusimisen hinnasta.

Jos kuntotarkastaja epäilee talon rakenteissa piilevän vaurioita, joita ei voi havaita kuntotarkastuksessa, hän ehdottaa laajempaa kuntotutkimusta. Siinä talon rakennetta avataan kunnon selvittämiseksi.

Kuntotarkastajan vastuu?

Kuntotarkastus ei poista myyjän vastuuta, jos talossa ilmenee kaupanteon jälkeen piileviä virheitä. Kartoitus antaa kuitenkin myyjälle ja ostajalle tärkeää tietoa kohteen yleiskunnosta ja riskipaikoista. Ostaja ei myöskään voi myöhemmässä vaiheessa vaatia myyjältä korvausta virheistä, jotka hänen olisi pitänyt huomata taloon tutustuessaan tai jotka on mainittu tarkastusraportissa.

Kuntotarkastajaa ei yleensä vaadita korvausvastuuseen, jos joku virhe on jäänyt tarkastuksessa havaitsematta. Suomen oikeusasteissa on kuitenkin jo käsitelty tapauksia, joissa kuntotarkastaja on joutunut korvausvastuuseen törkeän laiminlyönnin tai huolimattomuuden vuoksi.

Lähteet: Esko Lindblad, FISEn asuntokaupan kuntotarkastajan (AKK) pätevyyslautakunnan puheenjohtaja ja Hannu Partanen, vakuutuspäällikkö, OP Vahinkovakuutus.

Tuoreimmat
Sukupuolineutraalius on hömppää. Vai onko?
Kun Aamulehti ilmoitti ryhtyvänsä käyttämään lehdessään sukupuolineutraaleja nimikkeitä, ajattelin tehdä itselleni kattilallisen popcorneja ja seurata siitä kirpoavaa keskustelua. Hetken...
Nämä raha-asiat on hoidettava, kun läheinen kuolee
Surun keskellä käytännön asioiden järjesteleminen tuntuu usein raskaalta. Muistilista hoidettavista raha-asioista auttaa menehtyneen omaisia.
Viimeinen oljenkorsi ‒ halu auttaa sai yrittäjän liittymään kantasolurekisteriin
Yrittäjä Jaakko Puolakka on kuulunut kantasolurekisteriin 12 vuotta. Kaksi kertaa hän olisi sopinut luovuttajaksi. Silti hän ei ole voinut toimia luovuttajana vielä kertaakaan.
Joskus riski kannattaa ‒ yhä useampi pk-yrittäjä vaurastuu tällä kikalla
Sijoittaminen on mahdollista jokaiselle pk-yrittäjälle. Lisätuotot voi käyttää esimerkiksi investointeihin.