Asuntosijoittaminen

Jakso 9

Asuntosijoittaminen

Mitä tarkoittaa velkavipu? Kuinka valitsen sopivan sijoituskohteen? Miten löydän hyvän vuokralaisen? Podcastissa pohditaan asuntosijoittamisen kiemuroita. Päästäkseen Terhi Majasalmen kaltaiseksi asuntomoguliksi, täytyykö olla paljon rahaa, tietoa vai silkkaa tuuria?

Miten asuntosijoittaminen aloitetaan? Podcastissa vieraana asuntosijoittaja ja varallisuusvalmentaja Terhi Majasalmi.

1. Kenelle asuntosijoittaminen sopii?

Asuntosijoittaminen on kilpailukykyinen sekä suhteellisen turvallinen vaihtoehto useisiin muihin sijoitusmuotoihin verrattuna. Asuntosijoittamisen riski on verrattain pieni: asuntojen hintakehitys on historiallisesti ollut nouseva pitkällä aikavälillä – ja vaikka asunnon arvo laskisikin on hyvin epätodennäköistä, että se häviäisi kokonaan. Lisäksi saat tasaista kuukausittaista vuokratuloa, kun vuokraat asunnon eteenpäin.

Asuntosijoittajalta kuitenkin vaaditaan perehtyneisyyttä, pitkäjänteisyyttä ja kärsivällisyyttä siinä missä muiltakin pitkällä tähtäimellä sijoittavalta. Jonkin verran vaivaa tulee myös vuokralaisen etsimisestä ja asunnon kunnosta huolehtimisesta.

Jos haluaa sijoittaa kiinteistöihin, mutta selvitä vähemmällä vaivalla, voi sen tehdä myös rahaston kautta. Vuokra-asuntoihin ja kiinteistöihin sijoittava OP-Vuokratuotto tarjoaa mahdollisuuden harjoittaa asuntosijoittamista hajautetusti muutaman suoraan omistetun asunnon sijasta.

2. Miten sijoitusasunto rahoitetaan?

Sijoitusasuntoa varten saa asuntolainaa. Pankit katsovat yleensä, että sijoitusasunto itse toimii sitä varten otetun lainan vakuutena noin 70 prosentin edestä asunnon hinnasta. Loppusumma ostajalla tulee olla joko säästöinä tai muuna vakuutena. Sellaiseksi käy vaikkapa omistusasunto, jonka lainaa on jo lyhennetty.

Jos esimerkiksi aikoo ostaa 100 000 euroa maksavan sijoitusasunnon, pitäisi olla noin 30 000 euroa omaa rahaa tai muita vakuuksia. Mikäli omistat muita asuntoja tai sijoituksia, voit käyttää niitä vakuutena loppuosan rahoitukseen eikä sinun tarvitse käyttää asunnon ostamiseen ollenkaan omaa rahaa.

Mitä suurempi määrä asunnosta on lainaa, sitä suuremmaksi toki kasvaa riski, ettei lainaa pystykään maksamaan takaisin. Varaudu siihen, että asunto on välillä vuokraamatta tai yhtiöön tulee kuluja nostavia remontteja.

3. Mitä tarkoittaa velkavipu ja mitä hyötyä siitä on?

Velkavipu tarkoittaa sitä, että rahoittaa sijoituksiaan lainan avulla. Se on järkevää, kun vuokratuotto ylittää lainasta maksettavan koron vähintään muutamalla prosentilla.

Velkavivun hyötyä selventää seuraava esimerkki: Jos sijoittajalla on 90 000 euroa, hän voi ostaa summalla yhden yksiön ja saada tästä vuokratuoton. Toinen vaihtoehto on, että sijoittaja ostaa kolme yksiötä, joista kuhunkin hän käyttää 30 000 euroa omaa rahaa ja maksaa loput yksiöiden hinnasta lainalla. Tällöin sijoittaja saa tuoton ei yhdestä vaan kolmesta eri asunnosta.

Lainan korot ovat pysytelleet viime vuodet ennätysmatalalla tasolla, ja velkavivun käyttäminen sijoitusasuntojen rahoittamiseen on ollut sen vuoksi edullista. Velkavipu on oiva keino saada parempaa tuottoa omalle pääomalle, mutta samalla riskit luonnollisesti kasvavat. Korkojen ennustetaan nousevan lähivuosina, jolloin on hyvä miettiä sijoitusasuntolainan suojaamista koronnousulta pidemmäksi ajaksi, jopa koko lainan ajalle.

4. Mistä asuntosijoittamisen tuotto oikein muodostuu?

Asuntosijoittamisessa tuotto muodostuu kahdesta asiasta: vuokratuotosta ja asunnon arvon noususta. Vuokratuottoon vaikuttavat muun muassa asunnon ostohinta, vuokrataso, vastikkeen suuruus sekä tulevat remontit. Luonnollisesti myös velkavivun ja lainan korkojen määrä sekä verot vaikuttavat.

Sijoitusasunnosta saatavat vuokratulot ja myytyjen asuntojen luovutusvoitot lasketaan henkilökohtaisessa verotuksessa pääomatuloksi. Pääomatuloista maksetaan veroa 30 prosenttia aina 30 000 euroon asti, ja sen yli menevistä tuloista 34 prosenttia.

Asuntosijoittajan kannattaa budjetoida rahaa myös yllättäviin menoihin noin kuukauden vuokran verran vuodessa: asunto esimerkiksi saattaa olla tovin tyhjillään vuokralaisen vaihtuessa, tai sitä voi joutua remontoimaan tai ostamaan uuden jääkaapin.

Näiden kulujen laskemisen jälkeen selviää tuottoprosentti. Yleisenä nyrkkisääntönä voi noin 6% tuottoa pitää hyvänä asuntosijoittamisessa, mutta tähän voi olla pääkaupunkiseudulla jo hankala päästä.

Parhaat tuotot saat tekemällä järkeviä valintoja ja käyttämällä malttia. Hinnannousun kannalta suurin voitto tehdään asuntoa ostaessa. Asunnon hinnasta on huomattavasti helpompi tinkiä kuin yrittää nostaa sitä ylöspäin silloin, kun myy sen eteenpäin.

Osa asuntosijoittajista hakee nopeaa tuottoa ”jobbaamalla”. Se tarkoittaa sitä, että ostaa huonokuntoisen asunnon hyvältä paikalta, tekee siihen pintaremontin ja myy voitolla. Jobbaaminen sopii ihmiselle, joka osaa remontoida ja uskaltaa ottaa riskejä isoillakin rahasummilla. Sopivia kohteita on nykyään aiempaa hankalampi löytää asuntosijoittamisen suosion lisääntymisen myötä.

5. Miten valitsen sopivan sijoitusasunnon?

Sijoitusasunnon valinnassa tarvitaan enemmän laskinta kuin tunnetta. Opettele laskemaan sijoitusasunnon todellinen tuotto, jotta voit vertailla eri sijoituskohteita keskenään. Ennen kuin ostat sijoitusasunnon, voit laskea vuokratuoton nettilaskurilla.

Kun pohdit sopivaa aluetta, älä tee valintaa sillä perusteella, missä itse haluaisit asua – sijoitusmielessä on tärkeää ajatella potentiaalisia ostajia tai vuokralaisia. Tutustu alueeseen kunnolla ja selvitä ainakin nämä asiat: Minkähintaisia asuntoja siellä on? Millainen on yleinen vuokrataso? Millaiset palvelut ja liikenneyhteydet lähistöllä on? Onko alue muuttovoittoinen? Etenkin vieraalta paikkakunnalta ostaessa taustatöihin kannattaa laittaa reilusti aikaa.

On tärkeää, että taloyhtiö on hyvin hoidettu. Jokaiseen taloyhtiöön tulee jossain vaiheessa remontteja. Jos isoja remontteja, kuten putki- tai julkisivuremontteja, on näköpiirissä pian, sen pitää näkyä myyntihinnassa. Tarkista, että hoitovastike on kohtuullinen. Mitä pienempi hoitovastike on, sitä suurempi on tuotto.

Itse asuntoon tutustuessasi tarkastele ainakin seuraavia asioita: Millainen asunnon yleiskunto on? Vaatiiko esimerkiksi keittiö tai kylpyhuone remontointia? Onko asunnon pohja toimiva tai helposti muokattavissa? Missä kerroksessa asunto sijaitsee ja onko taloyhtiössä hissi? Onko lähistöllä melua aiheuttavia tekijöitä, kuten iso tie? Minkä kokoinen asunto on? Pienet asunnot saa vuokrattua helposti, sillä niiden kysyntä on suurempaa kuin isojen kaksioiden tai kolmioiden.

Älä koskaan osta sijoitusasuntoa näkemättä sitä. Jos jokin asia asunnossa häiritsee sinua, se todennäköisesti häiritsee myös vuokralaisehdokasta. Esitä rohkeasti kaikki kysymyksesi myyjälle, välittäjälle tai isännöitsijälle.

6. Miten löydän hyvän vuokralaisen?

Tee selkeä vuokrailmoitus, jossa kerrotaan, mitä hakijalta edellytetään. Ota asunnosta viidestä kymmeneen selkeää valokuvaa ja kerro esittelytekstissä taloyhtiöstä, vuokrasta ja muista asumiskuluista, pohjaratkaisusta, kunnosta ja varustuksesta. Mainitse myös ympäristön palveluista ja liikenneyhteyksistä.

Älä ujostele äläkä ole liian sinisilmäinen, vaan haastattele mahdollista vuokralaista kasvokkain. Hyvää vuokralaista etsiessä tärkeintä on tämän maksukyky. Etukäteen kannattaa tarkistaa ainakin vuokralaisen luottotiedot ja kysyä suosituksia edellisiltä vuokranantajilta. Tee vuokrasopimus aina kirjallisesti.

Vuokran suhteen ei kannata olla ahne. Voi olla jopa taloudellisesti kannattavampaa pyytää alueen yleistä vuokratasoa hieman edullisempaa kuin keskimääräistä kalliimpaa vuokraa. Näin saa todennäköisemmin pitkäaikaisen vuokralaisen. Kalliisiin vuokra-asuntoihin muuttaa usein ihminen, joka tarvitsee heti katon päänsä päälle mutta joka etsii edullisemman asunnon mahdollisimman pian.

Järkevä vuokranantaja velvoittaa vuokrasopimuksessa asukasta hankkimaan kotivakuutuksen. Lisäksi vuokravakuus tuo turvaa. Lue lisää vinkkejä vuokralaisen valintaan.

Kiinnostuitko sijoittamisesta? Katso kaikki OP Sijoittajakoulun jaksot täältä.

Lue lisää artikkeleita ja vinkkejä sijoittamisen aloittamisesta

OP sosiaalisessa mediassa