Taloyhtiölainat ohjaavat asuntorakentamista kasvukeskuksiin

Taloyhtiölainat ovat kasvattaneet kotitalouksien velkaa. Rakennusteollisuus RT ry:n pääekonomisti Sami Pakarinen muistuttaa, että lainoilla on saatu aikaan paljon hyvääkin, ennen kaikkea lisää asuntoja kasvukeskuksiin.

Talous ja yhteiskunta
19.9.2018

Suomen Pankin tilastojen mukaan asuntoyhteisöjen lainakanta on kolminkertaistunut kymmenessä vuodessa.

Valtaosa näistä lainoista – noin 19 miljardia euroa – on asukkaiden ja sijoittajien omistamilla yksityisillä asunto-osakeyhtiöillä.

Asuntoyhtiöiden lainat tulevat lopulta aina osakkaiden maksettaviksi. Taloyhtiölainat ovatkin kasvattaneet kotitalouksien velka-tulosuhdetta noin 16 prosenttiyksiköllä. Suomen Pankin mukaan kotitalouksien velat suhteessa käytettävissä olevaan vuosituloon olivat syksyllä 2017 ennätyksellisen suuret.

Ja juuri tämä on se syy, miksi taloyhtiölainoista on keskusteltu pitkin kesää huolestuneeseen sävyyn.

– On herännyt huoli siitä, miten hyvin taloyhtiölainoihin liittyvät riskit ovat tiedossa. Jos uudiskohteen yhtiölainaan sisältyy lyhennysvapaita vuosia alkuun ja talo on lisäksi vuokratontilla, voi olla haastavaa hahmottaa kokonaisuutta ja ymmärtää miten suuri maksurasite tulee eteen, kun lyhennysvapaat vuodet loppuvat, sanoo Rakennusteollisuus RT ry:n pääekonomisti Sami Pakarinen.

Pakarisen mielestä keskustelussa on kuitenkin unohdettu, että taloyhtiölainojen avulla on saatu aikaan paljon hyvää, muun muassa uusia asuntoja kasvukeskuksiin.

– Kyseessä on ollut tyypillinen suomalainen keskustelu, jossa velkaantuminen nähdään yksinomaan pahana asiana. En halua vähätellä riskejä, mutta keskustelussa ei nähdä, että taloyhtiölainat ovat suurelta osin mahdollistaneet asuntotuotannon lisäämisen kasvukeskuksissa. Uudiskohteitten rakentaminen on hoidettu suurelta osin taloyhtiöiden ottamilla lainoilla.

– Vähän ihmetyttää se, että kun lainamäärät kasvavat, ollaan ensimmäisenä huutamassa viranomaisia apuun. Itse luotan siihen, että jos rahoitusta tulee pankin kautta, pankki laskee, että tulot riittävät myös lyhennyksiin.

Pakarisen mielestä keskustelu taloyhtiölainoista on joka tapauksessa ollut hyödyllistä.

– Kaikki ovat paremmin perillä siitä missä mennään ja nyt tilannetta osataan arvioida tarkemmin.

Hintojen nousu on pysynyt maltillisena

Uusilla taloyhtiölainoilla on rahoitettu nimenomaan uudiskohteita.

– Pankit eivät aivan täysin pysty tilastoissaan erottelemaan mihin taloyhtiölainat kohdistuvat, mutta ainakin 60 prosenttia taloyhtiölainoista kohdistuu uudistuotantoon, Pakarinen arvioi.

Uusien asuinkerrostalojen rakentaminen alkoi vilkastua Suomessa kesällä 2015 ja on sen jälkeen ollut poikkeuksellisen runsasta

Pakarinen huomauttaa, että taloyhtiölainoilla rahoitettu uudistuotannon kasvu on osaltaan pitänyt asuntojen hintojen nousun maltillisena.

– Asuntojen hinnat nousevat 2–3 prosenttia vuodessa, Helsingissä yli kolme. Jos emme rakentaisi näin paljon kuin nyt on tehty, millainen se hintakehitys mahtaisi sitten olla?

Asuntotuotannon kasvu on edesauttanut myös työmarkkinoiden liikkuvuutta.

– On tärkeää, että työnhakija pääsee muuttamaan työmarkkina-alueelta toiselle. Mutta työvoima ei voi liikkua kysynnän mukana, jos kasvukeskuksissa ei ole riittävästi asuntoja.

Taloyhtiöiden ottamat lainat ovat ajaneet rakentamista sinne, missä asunnoilla on kysyntää.

– Rahoitusta on ohjautunut alueille, joilla nähdään olevan kysyntää vielä 20-30 vuoden kuluttua. Jatkossakin kaavoitusta pitää kohdistaa sinne, missä asunnoilla on eniten kysyntää. Tällöin kysyntäpaine vähenee kasvukeskusten reuna-alueilla, ja näiden alueiden hintaero maakuntien hintatasoon pysyy järkevänä.

Juuri nyt näyttää siltä, että asuntorakentamisen huippu on saavutettu. Tilastokeskuksen mukaan asuinkerrostaloille myönnettyjen rakennuslupien kuutiomäärä väheni vuoden 2018 huhti–kesäkuussa 24,5 prosenttia vuodentakaisesta. Näin suuri rakentamisen lasku vähentää myös taloyhtiölainojen kysyntää.

Lainan osuus 60–70 prosenttia myyntihinnasta

Rakennushankkeen valmistuttua rakennusyhtiön neuvottelema ja nostama taloyhtiölaina jää asunto-osakeyhtiön vastuulle. Asunto-osakeyhtiö lyhentää lainaa ja maksaa sen korkoja yhtiön osakkaiden kuukausittain maksamilla pääomavastikkeilla. Osakkaille voi koitua myös ylimääräistä velanhoitorasitusta, jos kaikki osakkaat eivät kykene suoriutumaan omista velvoitteistaan.

Monissa uudiskohteissa taloyhtiölainan osuus asunnon hinnasta on 60–70 prosenttia. Uudiskohteissa on lisäksi tyypillistä, että ensimmäiset vuodet ovat lyhennysvapaita.

Kesän keskustelussa onkin kritisoitu sitä, että suurten lainaosuuksien avulla uusien kerrostaloyhtiöiden myyntihinnat on saatu näyttämään todellista edullisemmilta.

Provia Isännöinti Oy:n hallituksen jäsen, KTM Tomi Taanila sanoo, että uudiskohteiden lainaosuudet ovat jo liian suuria.

– Velattomat hinnat ovat moninkertaiset myyntihintoihin verrattuna. Hälytyskellojen pitäisi jo soida, kun nykyisessä korkotilanteessa luvataan lyhennysvapaita vuosia. Mitä tapahtuu sitten kun korot nousevat? Lainan pääoma ei ole pienentynyt ja korot nousevat.

Taloyhtiölainojen kasvua selittää myös se, että sijoittajat ovat olleet kiinnostuneet uudiskohteista. Sijoittajat nostavat yhtiölainoja, koska silloin oman pääoman tarve on pienempi.

Sijoittajien, yksityisten osakkaiden ja taloyhtiön edut eivät aina käy yksiin.

– Asuntoyhtiöissä taloutta pitää ajatella eri kulmista. Isännöitsijänä meidän pitää aina katsoa asioita taloyhtiön edun kannalta. Emme voi ajatella yksittäisen sijoittajan etua esimerkiksi siinä, millaiset vaihtoehdot olisivat verotuksellisesti parhaita.

Korjausrakentamista pitkillä laina-ajoilla

Osa taloyhtiölainoista on käytetty vanhojen taloyhtiöiden korjausrakentamiseen. Edullisten lainojen avulla monet taloyhtiöt ovat voineet toteuttaa isojakin investointeja ja jakaa lainanhoitokulut usealle vuodelle.

– Pankkien suhtautuminen taloyhtiölainoihin ei ole muuttunut. Lainaa saa edelleen edullisella korolla ja alhainen korkotaso mahdollistaa pitkät laina-ajat. Silloin kynnys esimerkiksi putkiremontin aloittamiseen laskee.

Taanilan mukaan taloyhtiöt osaavat yleensä mitoittaa remonttilainansa varsin hyvin.

– Taloudellista tilannetta pitää seurata ja hoitaa kaikki korjaukset ajallaan. Taloyhtiön hallituksen pitää keskustella eri lainavaihtoehdoista ja erilaisista tavoista hoitaa laina hyvin avoimesti ja käydä kaikki vaihtoehdot läpi. Kun taloyhtiöitä hoidetaan hyvin, ylivelkaantumista ei pääse syntymään.

Lue lisää
Millainen on hyvä johtaja? – Pehmeät ominaisuudet tuovat kovia tuloksia

Millainen on hyvä johtaja? – Pehmeät ominaisuudet tuovat kovia tuloksia

Nöyrä, empaattinen ja jopa rakastava. Tällaisia ominaisuuksia ei aina yhdistetä tehokkaaseen johtajuuteen. Akateemiset tutkimukset kertovat kuitenkin toista.

Mitä kuuluu koulutukselle?

Mitä kuuluu koulutukselle?

SYL:n puheenjohtaja Sanni Lehtinen ja opetus- ja kulttuuriministeriön kansliapäällikkö Anita Lehikoinen etsivät yhteistä näkemystä.

Loppuuko Suomen eläkejärjestelmältä rahat?

Loppuuko Suomen eläkejärjestelmältä rahat?

Saako seuraava sukupolvi enää järkevää eläkettä? Usein keskustelusta unohtuvat Suomen eläkejärjestelmän fiksut ominaisuudet ja järjestelyt, kertoo Eläketurvakeskuksen tuore toimitusjohtaja Mikko...

Tuoreimmat

OP sosiaalisessa mediassa