Asuntomarkkinoille merkittäviä muutoksia – Omistajien ja ostajien pitää olla tarkkana

Suomessa on käynnissä voimakas alueellinen muutos, jonka vaikutukset voivat yllättää. Pitkällä aikavälillä Suomessa kasvaa vain kolme kaupunkialuetta, mutta kiinteistömarkkinoilla muutokset ovat paljon monimutkaisempia. Kiinteistöjen rakentajien, ostajien ja omistajien täytyykin olla tarkkana.

Talous ja yhteiskunta
20.6.2019

Viime vuoden lopulla Tilastokeskuksen tutkijat törmäsivät melkoiseen yllätykseen. Syntyvyys Suomessa oli laskenut selvästi odotettua pienemmäksi – se oli suorastaan romahtanut.

Alkuvuonna muutoksesta saatiin lisää hätkähdyttävää tietoa, kun konsulttiyhtiö MDI julkaisi alueellisen väestönkasvun arvion. Sen mukaan syntyvyyden lasku johtaa siihen, että kahden vuosikymmenen päästä Suomessa on vain kolme kasvavaa kaupunkialuetta: Pääkaupunkiseutu, Tampere ja Turku. Kaikilla muilla alueilla väkimäärä on viimeistään silloin kääntynyt lasku-uralle.

Tällä voi tietenkin olla dramaattisia vaikutuksia asunto- ja kiinteistömarkkinoille. Hinnoilla kun on taipumus liikkua voimakkaasti molempiin suuntiin kysynnän ja tarjonnan mukaan.

Onko siis niin, että pitkällä aikavälillä kiinteistöjen hinnat uhkaavat laskea Suomessa kaikkialla muualla kuin kolmella kasvualueella? Asiantuntijoiden mukaan muutokset ovat huomattavasti monimutkaisempia ja monitahoisempia. Rakentajien, omistajien ja ostajien onkin tärkeää ymmärtää, millaiset ja missä sijaitsevat kiinteistöt ovat jatkossa haluttuja.

Edessä voimakasta polarisoitumista

MDI:n ennusteen mukaan Suomen väestö kasvaa ylivoimaisesti nopeimmin pääkaupunkiseudulla. Sinne voi seuraavan parin vuosikymmenen aikana tulla yli 250 000 uutta asukasta. Samalla aikajaksolla on vain muutamia muita kasvavia kaupunkialueita – lähinnä Tampere, Turku, Oulu, Jyväskylä, Kuopio, Seinäjoki, Porvoo, Kokkola ja Rovaniemi.

Toisaalta monen melko kookkaankin kaupungin kasvu on jo tällä aikajaksolla miinusmerkkistä. Tällaisia kaupunkeja ovat esimerkiksi Lahti, Pori, Vaasa, Hämeenlinna, Mikkeli, Joensuu, Lappeenranta, Kouvola ja Kotka.

VTT:n erikoistutkija Terttu Vainio kuitenkin muistuttaa, että kiinteistöhintojen kokonaiskuva ei ole näin yksinkertainen. Kaupunkien sisällä voi esiintyä suuriakin eroja. Hyvä esimerkki tästä on Lahti, johon kuuluu nykyään myös Nastola.

– Lahden keskustan tilanne on aivan eri asia kuin vaikkapa Nastolan reuna-alueiden, Vainio toteaa.

Vaikka kaupungin kokonaisasukasmäärä olisi laskussa, esimerkiksi keskustan suosio voi silti kasvaa. Vainion viestin onkin, että asunto- ja kiinteistökaupassa tulee tällaisilla alueilla tapahtumaan voimakasta polarisoitumista.

– Markkinat jakautuvat vähintäänkin kahtia. Parhailla alueilla kysyntä ja hinnat voivat nousta. Huonoimmilla alueilla ne laskevat, Vainio tiivistää.

Samanlaisen arvion esittää myös OP Kodin asuntorahoitus ja asumisen palvelut liiketoiminta-alueen johtaja Kaisu Christie.

– Suomessa on käynnissä voimakaskin alueellinen muutos, ja pitkällä aikavälillä ehkä vain muutamat alueet kasvavat. Mutta se ajatus, että kiinteistöjä ei kannattaisi rakentaa muualle kuin kolmeen kaupunkiin, ei pidä paikkaansa, hän sanoo.

Polarisoituminen näkyy sekä pienessä että suuressa mittakaavassa. MDI:n ennusteissa esimerkiksi pääkaupunkiseudulle ennustetaan voimakasta kasvua, mutta samalla muun Uudenmaan väkimäärän ennustetaan pienenevän tuntuvasti.

Viime vuosina on rakennettu liikaa – mutta yleensä oikeisiin paikkoihin

Suomen alueellisen muutoksen suurimmat riskit koetaan erityisesti keskikokoisissa kaupungeissa. Jos niihin rakennetaan nyt runsaasti asuntoja, ja asukasmäärä lähteekin sitten laskuun, edessä voi olla vaikeasti purettava ylikapasiteetti. Se voisi ajaa koko alueen kiinteistöhinnat pysyvään laskukierteeseen.

Vainion mukaan tällainen riski on olemassa, mutta tällä hetkellä se näyttää melko pieneltä. Näin on jopa viime vuosien sijoittajavetoisen asuntorakentamisen buumin jälkeen.

– Rakennusbuumin aikana 95 prosenttia asunnoista on rakennettu sinne, missä väestö kasvaa. Eli on rakennettu oikeisiin paikkoihin, joskin joihinkin paikkoihin hieman liikaa, hän kertoo.

Vainion mukaan Pääkaupunkiseudulle on rakennettu suurin piirtein oikea määrä asuntoja. Turussa rakentamista on ollut jopa hieman liian vähän, ja reaalihinnat ovat nousseet. Toisaalta Tampereelle on rakennettu ehkä hieman liikaa, ja näin on käynyt useissa muissakin kaupungeissa.

– Kun katsotaan tarvetta ja kysyntää, kyllähän tarpeen ylitystäkin on ollut monessa paikassa. Niitä ovat esimerkiksi Jyväskylä, Pori, Lahti, Lappeenranta, Seinäjoki, Kuopio, Joensuu ja Kouvola. Asuntoja on rakennettu liikaa ja reaalihinnat ovat laskeneet, sanoo Vainio.

Se ei kuitenkaan ole suuri ongelma, sillä näille alueille tulee yleensä vielä lisää asukkaita. Tuleva kasvu voi hoitaa lievän liikarakentamisen aiheuttamat haasteet.

Myös Christie katsoo, että viime vuosien rakentaminen on ollut kohtuullisen hyvin harkittua.

– Varsinkin kerrostaloissa rakennuttajat eivät lähde rakentamaan tyhjän kysynnän päälle. Kyllä he rakentavat sinne, missä kysyntää ja ostajia on, hän sanoo.

Tilanne näyttäisi Christien mukaan jatkuvan samantyyppisenä myös tulevaisuudessa. Hän pitää epätodennäköisenä sitä, että asuntorakentajat tekisivät tässä kovin suuria alueellisia virhearvioita. Christie muistuttaa, että myös rakentajan rahoittaja arvioi aina kohteen riskiä ja tulevaa myyntipotentiaalia ennen rahoituspäätöksen tekemistä.

Vainion mukaan ongelmia on tiedossa lähinnä julkisissa rakennuksissa, joita on viime vuosina rakennettu myös laskevan tarpeen alueelle. Kyse saattaa olla akuutista tarpeesta esimerkiksi ikääntyvän väestön hoitokotien tapaisiin rakennuksiin. Näyttää joka tapauksessa siltä, että muuttotappioalueilla julkisia rakennuksia jää tulevina vuosina tarpeettomaksi. Rakennuspäätöksiä täytyy monissa paikoissa miettiä jatkossa entistä tarkemmin.

Mitä rakentajan, ostajan ja omistajan pitää huomioida?

Kiinteistömarkkinoiden uusi tilanne vaatii tarkkuutta kaikilta osapuolilta. Vainio ja Christie neuvovat kiinnittämään huomiota erityisesti kahteen asiaan.

Ensinnäkin sijainnin merkitys korostuu. Jos alueen asukasmäärä on laskussa, kysyntä keskittyy työpaikkojen lähistölle ja halutuimmille asuntoalueille.

– Jos haluaa, että asunto säilyttää arvoa, täytyy miettiä onko alue sellainen, jossa muutkin haluavat tulevaisuudessa asua. Alueen arvoa ostajan ja asujan silmissä kasvattavat esimerkiksi hyvät liikenneyhteydet, palvelut ja viheralueitten läheisyys, kertoo Christie.

Toinen muutos on se, että samallakin alueella sijaitsevien kiinteistöjen hintaerot voivat kasvaa merkittävästi.

– Jos kysyntää on enemmän kuin tarjontaa, kaikki kelpaa. Jos taas tarjontaa enemmän kuin kysyntää, aletaan miettiä tarkemmin kiinteistön ominaisuuksia, Vainio toteaa.

Hän kertoo, että tilanne on tähän saakka ollut usein epäterve. Asunnoista on maksettu priimahinta, vaikka edessä olisi suuria ja kalliita remontteja. Jatkossa hintoihin tulee suurempia eroja esimerkiksi sen mukaan, paljonko kiinteistössä on korjausvelkaa ja onko talo omalla vai vuokratontilla. Ostajat ovat myös tarkempia siitä, onko asunnossa hissiä, ja miten laadukkaasta asunnosta ylipäätään on kyse.

– Asunnon kunnosta kannattaa pitää huolta. Silloin sen arvo säilyy paremmin. Ja kun kiinteistöstä pidetään huolta jatkuvasti, kustannukset jakautuvat useampien vuosien ajalle, neuvoo Christie.

Toisaalta suurten peruskorjausten järkevyyttä kannattaa harkita aiempaa huolellisemmin. Muuttotappioalueilla kalliisiin remontteihin ei välttämättä kannata ryhtyä, jos kustannuksia ei saa takaisin asuntoa myytäessä. Korjauksia voi olla parempi mitoittaa esimerkiksi sen mukaan kauanko asunnossa aikoo itse asua.

Helsingin tapaisilla alueilla tilanne voi olla päinvastainen. Alue saattaa olla niin haluttu, että suuren remontin sijasta voi olla järkevämpää purkaa talo ja rakentaa tilalle suurempi kiinteistö. Omistajien, rakentajien ja ostajien on joka tapauksessa mietittävä tarkkaan uusia realiteetteja.

– Kyllä kysynnän ja tarjonnan laki näkyy. Jos alueen väki vähenee paljon, asuntojen hinnatkin laskevat, muistuttaa Christie.

Hän kuitenkin luottaa siihen, että Suomessa tulee jatkossakin olemaan monia haluttuja asumisen ja työnteon paikkoja aina Lappia myöten. On myös hyvä muistaa, että asunnot eivät ole ensisijaisesti sijoitustuotteita vaan ihmisten koteja. Kaikkien on kuitenkin tärkeää ymmärtää, että kiinteistömarkkinat ovat muutoksessa, joka luo sekä riskejä että mahdollisuuksia.

Lue lisää
Millainen on hyvä johtaja? – Pehmeät ominaisuudet tuovat kovia tuloksia

Millainen on hyvä johtaja? – Pehmeät ominaisuudet tuovat kovia tuloksia

Nöyrä, empaattinen ja jopa rakastava. Tällaisia ominaisuuksia ei aina yhdistetä tehokkaaseen johtajuuteen. Akateemiset tutkimukset kertovat kuitenkin toista.

Mitä kuuluu koulutukselle?

Mitä kuuluu koulutukselle?

SYL:n puheenjohtaja Sanni Lehtinen ja opetus- ja kulttuuriministeriön kansliapäällikkö Anita Lehikoinen etsivät yhteistä näkemystä.

Loppuuko Suomen eläkejärjestelmältä rahat?

Loppuuko Suomen eläkejärjestelmältä rahat?

Saako seuraava sukupolvi enää järkevää eläkettä? Usein keskustelusta unohtuvat Suomen eläkejärjestelmän fiksut ominaisuudet ja järjestelyt, kertoo Eläketurvakeskuksen tuore toimitusjohtaja Mikko...

Tuoreimmat

OP sosiaalisessa mediassa