Tunnista tyyppiviat – näin uskallat ostaa vanhan talon

Talokaupat voivat saada aikaa harmaita hiuksia – varsinkin, jos talolla on ikää useampi vuosikymmen. Kiinteistökaupan asiantuntijat neuvovat, miten vanhan talon tyyppiviat voi tunnistaa ja välttyä ikäviltä yllätyksiltä jälkeenpäin.

Moni haaveilee vanhan ajan mummolatunnelmaa huokuvasta omakotitalosta, josta idyllinen puutarha omenapuineen löytyy valmiina. Vanhan talon osto tietää kuitenkin usein remonttia eikä pintojen alta paljastuvilta ongelmilta voi aina välttyä.

– Vanhan talon ostoon kannattaa suhtautua vakavasti. Siinä on terveys ja isot rahat kyseessä, mutta joskus vanhan talon ostoa pelätään turhankin paljon. Täyttä varmuutta talon kunnosta ei voi ikinä saada, mutta teettämällä asiantuntevan kuntotarkastuksen jatkotutkimuksineen voi ostaja olla aika luottavaisin mielin, sanoo Raksystemsin toimitusjohtaja Marko Malmivaara.

OP:n kiinteistövälitysjohtaja Max Meder kehottaa kuuntelemaan talokaupoilla ensisijaisesti sydäntä.

– Aina pitäisi ostaa sellainen kohde, jota arvostaa ja jonka todella haluaa. Kun kohde on valittu sydämellä, sen jälkeen on tottakai syytä olla hyvin realistinen ja tutkia tarkkaan, että kohde vastaa odotuksia. Ei ole kuitenkaan väärin ostaa kohdetta, jossa on ajan patinaa ja kunnostettavaa, Meder sanoo.

Käytä asiantuntijaa apuna

Vanhan talon ostosta haaveilevan on hyvä olla tietoinen, että suurimmassa osassa vanhoista taloista on yksi tai useampi rakennusaikakaudelle tyypillinen vika. Rakentamistavat ovat muuttuneet vuosikymmenten aikana ja moni aikaisemmin hyvänä pidetty rakennustapa on osoittautunut myöhemmin huonoksi.

Asiantuntijan käyttäminen talon kunnon arvioinnissa on aina perusteltua, sillä tavalliselle kuluttajalle riskirakenteiden havaitseminen talokaupoilla voi olla haastavaa.

– Ostajan ei tarvitse eikä pidä osata kaikkea kiinteistön ostoon liittyvää. Pienellä rahalla saa asiantuntijapalveluita kohteen kunnon selvittämiseen ja arviointiin siitä, mitä kunnostaminen tulee maksamaan, Meder sanoo.

Valveutunut rakennustekniikasta tietoinen asiantuntija havaitsee silmämääräisesti talon tyypille ja iälle tyypilliset riskirakenteet, jotka on syytä tutkia tarkemmin. Kun rakennus on tutkittu riittävässä laajuudessa, on ostajalla ja myyjällä yhtenäiset tiedot rakenteiden nykytilasta.

– Kuntotarkastuksen jälkeen ostajan on hyvä pohtia, mitä ovat omat rahkeet korjaustoimenpiteisiin. Harvemmin asuntokauppoja kannattaa jättää kokonaan tekemättä, mikäli kohteen kunto, mahdollisten vaurioiden laajuus ja tulevat korjauskustannukset ovat tiedossa. Ostajan tulee olla varautunut edessä olevaan remonttiin niin taloudellisesti kuin henkisestikin, Malmivaara sanoo.

Varaudu korjauskustannuksiin etukäteen

Korjauskustannuksiin vaikuttaa muun muassa korjauksen laajuus, valittu korjaustapa, materiaalivalinnat sekä paikkakunta. Osa tyyppivioista on helppo korjata pienillä toimenpiteillä, kuten ilmanvaihdon tehostamisella ja pienimuotoisilla tiivistyskorjauksilla.

Malmivaara kehottaa arvioimaan remontointikustannukset mieluummin yläkanttiin, sillä joskus ongelmat voivat paljastua laajemmiksi kuin mitä oli etukäteen arvioitu.

– Mitä laajemmalle vaurio on päässyt leviämään, sitä suuremmasta korjaustyöstä yleensä on kyse. Maakosteuden aiheuttamat kosteus- ja homevauriot alapohjassa ja seinän alaosissa ovat useimmiten hankalia ja kalliita korjata. Omakotitalossa tällainen remontti voi maksaa 80 000 – 120 000 euroa, Malmivaara arvioi.

Kylpyhuoneremontti maksaa tyypillisesti noin 10 000 – 15 000 euroa, rossipohjan uusiminen 15 000 – 30 000 euroa ja valesokkelin korjaaminen noin 500–700 euroa metriltä.

Eri aikakausien talojen tyyppiviat

1940–1950-luku

• Kattorakenteiden ja kylmien ullakkotilojen tuuletuksessa puutteita.

• Vesikaton alapuolen eristekerroksissa kosteusvaurioita.

• Liian lähelle seinän rakenteita asennettu lautaverhoilu aiheuttaa sadeveden valumisen seinärakenteisiin ja imeytymisen muihin materiaalikerroksiin.

• Salaojien puuttuminen ja seinien puutteelliset kosteussuojaukset aiheuttava maan alla olevaan kellarikerrokseen kosteusvaurioita.

• Myöhemmin väärin tehdyt kellariremontit, joissa lisätty lämpöeristeitä suoraan kostuneiden betoniseinien sisäpuolelle, aiheuttavat homekasvustolle suotuisan kasvuympäristön.

• Ulkoseinien purueristeet pakkautuvat vuosien saatossa, jonka takia seinien yläosat kylmiä.

1960-luku

• Matalat perustukset, salaojien huono kunto ja puutteelliset sadeveden ohjaukset aiheuttavat kosteusvaurioita.

• Maavaraisen betonilaatan päälle rakennettu korokepuulattia. Jos eristekerros asennettu suoraan betonilaatan päälle, kosteus siirtyy suoraan eristeisiin ja puisiin lattiarakenteisiin aiheuttaen puurakenteiden lahoamista ja eristeiden homehtumista.

1970-luku

• Loivat harjakatot ja tasakatot aiheuttavat kosteusvaurioita.

• Valesokkelirakenne on tuulettamattomuuden vuoksi kosteusaltis.

• Maanpinnan tasolla tai sen alapuolella oleva ulkoseinän alaosa johtaa kosteutta maaperästä runko- ja lämmineritysmateriaaleihin.

• Kylpyhuoneiden lattioissa ja seinissä käytetty muoviset pintamateriaalit ja sen alta puuttuva kosteussuojaus. Jos kosteus päässyt muovin alle, takana voi piillä kosteusvaurio.

1980–1990-luku

• Matalaperusteisissa rakennuksissa kosteus kulkeutuu maaperästä sokkeliin ja ulkoseinän alaosaan.

• 1980-luvun piilosokkelirakenteissa puurunko yleensä maanpinnan tasolla ja siinä on kosteusvaurioita.

• Ongelmat yläpohjan tuuletuksessa, lämmöneristeissä ja aluskatteen puuttumisessa aiheuttavat kosteusvaurioita.

Jos haaveilet omakotitalosta, ota nämä asiat huomioon

OP sosiaalisessa mediassa