Tunnista hyvä taloyhtiö ja onnistu asuntokaupoissa – tarkasta ainakin isännöitsijätodistus ja hoitokate

Taloyhtiön remontit ja sen hoito vaikuttavat oleellisesti siihen, miten osakkaan asumiskustannukset muotoutuvat.

Asuntokaupoilla kannattaa aina tarkastaa itse asunnon kunnon lisäksi taloyhtiön tilanne.

– Pitkällä aikavälillä taloyhtiön remontit ja sen hoito vaikuttavat oleellisesti osakkaan asumiskustannuksiin ja siihen, miten ne jatkossa muotoutuvat. Lisäksi hyvin hoidetussa taloyhtiössä asunto luonnollisesti säilyttää arvonsa myös tulevaisuudessa, toteaa OP:n taloyhtiöistä ja yhteisöasiakkaista vastaava asiakkuusjohtaja Vesa Väätänen.

Hän kertoo, mihin seikkoihin taloyhtiössä kannattaa erityisesti kiinnittää huomiota.

Isännöitsijätodistus

Ensimmäisen ja mahdollisesti tärkeimmän kokonaiskuvan taloyhtiön tilasta antaa isännöitsijätodistus.

– Todistus kertoo, millainen korjaushistoria taloyhtiöllä on ja onko taloyhtiöstä pidetty huolta. Kannattaa tarkastella myös sitä, onko kiinteistössä korjattu kiinteistön rakenteiden käyttöiän kannalta oikeita asioita, Väätänen summaa.

Strategia

Isännöitsijätodistus kertoo kattavasti taloyhtiön historiasta, strategia taas tulevaisuudesta.

– Kannattaa ehdottomasti selvittää, onko laadittu taloyhtiökohtaista strategiaa ja millainen se on.

Strategiassa voidaan sopia esimerkiksi siitä, miten kiinteistöä ylläpidetään ja miten tulevat remontit jaksotetaan. Jos tietynikäiseen kiinteistöön ei ole vielä tehty remontteja eikä niiden suunnitelmia löydy strategiastakaan, hälytyskellojen pitäisi soida.

– Erilaisilla rakenteilla on aika selvät elinkaaret. Esimerkiksi tasakattoisella bitumikatteella se on noin 20–35 vuotta, ikkunoilla ja ovilla sellainen 40 vuotta ja rapatulla julkisivulla noin 30 vuotta.

Talous

Millaisella tolalla taloyhtiön taloudenhoito on? Paljon voi päätellä tilinpäätöksestä ja hoitokatteesta, joka kertoo, ovatko taloyhtiön tuotot riittäneet kattamaan sen hoitokulut.

– Tilinpäätöksestä kannattaa etsiskellä erityisesti hoitokatetta. Yleisesti ottaen sen pitäisi olla positiivinen, vinkkaa Väätänen.

Lisäksi on hyvä selvittää, millainen talousarvio taloyhtiöllä on. Arviossa pitäisi olla varattuna riittävästi rahaa esimerkiksi vuosittaisille ylläpitokorjauksille.

Yhtiöjärjestys

Väätänen muistuttaa, että potentiaalisen ostajan kannattaa pohtia myös taloyhtiön yhtiöjärjestystä ja selvittää, onko kiinteistössä liikehuoneistoja.

– Liikehuoneistot kantakaupungissa ovat yleensä ihan hyvä merkki. Jos kiinteistö on syrjemmässä ja liikehuoneistoja on yli kolmannes yhtiön huoneistopinta-alasta, se alkaa olla jo varoitusmerkki.

Väätäsen varoitus perustuu siihen, että liikehuoneistossa vastikekerroin on yleensä suurempi kuin asuinhuoneistoissa mutta arvo vastaavasti alhaisempi. Jos taloyhtiöön tehdään esimerkiksi linjasaneeraus, liikehuoneistoon kohdistuva lainaosuus voi pahimmassa tapauksessa olla suurempi kuin huoneiston käypä arvo. Mahdollinen liikehuoneiston maksukyvyttömyys kaatuu kaikkien muiden osakkaiden niskaan.

– Isännöitsijältä kannattaa myös kysyä, kuinka paljon kiinteistössä on omistuasuntoja ja sijoitusasuntoja. Jos yhtiössä on paljon sijoitusasuntoja, joiden omistus on keskittynyt, voi yhden sijoittajan maksukyvyttömyys aiheuttaa harmia koko yhtiön maksuvalmiudelle.

Yleinen kunto

Kiinteistön ja sen yleisten tilojen kunto kertovat paljon taloyhtiöstä, Väätänen tietää.

– Yleensä aika hyvän kuvan saa jo tarkkailemalla sitä, miltä talon julkisivu ja piha-alue näyttävät vaikkapa viereisiin taloihin verrattuna.

Taloyhtiön henki

Kukaan ei halua päätyä riitaisaan tai muuten huonosti toimivaan taloyhtiöön. Mutta miten talossa vallitsevan ilmapiirin saa parhaiten selville?

– Suosittelen lämpimästi, että asunnon ostaja soittaisi taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalle tai hallituksen jäsenelle. Mielessä kannattaa olla valmiina muutama täsmäkysymys vaikkapa taloyhtiön strategiasta ja asukasviihtyvyydestä.

Tontti

Väätänen neuvoo myös tarkastamaan sen, onko taloyhtiön kiinteistö omalla vai vuokratontilla ja kuka on mahdollinen tontin vuokranantaja.

– Ja jos tontti on vuokralla, onko taloyhtiöllä tulevaisuudessa oikeus lunastaa se? On hyvä selvittää vuokrasopimuksen ehdot ja se, mitä vuokrasopimuksessa on sovittu tontin vuokran tarkistamisesta.

Lue seuraavaksi:

Halpa vastike voi käydä myös kalliiksi – tiedätkö mitä vastiketta maksat ja miksi?

OP sosiaalisessa mediassa