Taloyhtiö, jossa ei makseta yhtiövastiketta – taustalla piilee usein riskejä

Monen asunto-osakkeen omistajan päiväunissa pyörii taloyhtiö, jossa vastikkeita ei peritä. Haave ei ole täyttä utopiaa, sillä kourallinen suomalaisia taloyhtiöitä ei peri osakkailtaan vastiketta lainkaan ja hieman isompi joukko yhtiöitä pitää vastikkeen hyvin pienenä.

Suomalaisten asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat vuonna 2018 keskimäärin 4,32 euroa huoneistoneliöltä, kertoo Tilastokeskus. Tavanomaisesti taloyhtiö kattaa hoitokulut osakkailta perittävällä hoitovastikkeella, jota osakkaat maksavat omistamansa asunnon koon perusteella. Monesti taloyhtiöillä on myös rakentamisesta tai tehdyistä remonteista kertynyttä lainaa, jota lyhennetään osakkaiden maksamilla rahoitusvastikkeilla.

Suomessa on myös joitakin taloyhtiöitä, jotka eivät tarvitse hoito- ja rahoituskulujensa kattamiseen osakkaiden rahoja. Hieman suurempi joukko taloyhtiöitä perii vastiketta selvästi keskimääräistä vähemmän.

– On hyvin harvinaista, että taloyhtiö ei peri lainkaan vastiketta. Ennemminkin taloyhtiöillä on jatkuva tarve nostaa vastikkeita nousevien hoitokulujen ja tulevien remonttien vuoksi. Taloyhtiöitä, jotka eivät peri lainkaan vastiketta, on käytännössä vain Helsingin ydinkeskustassa. Nämä taloyhtiöt omistamat hyvätuottoisia liiketiloja ja mahdollisesti myös asuntoja, Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva sanoo.

Pienen vastikkeen riskit

Taloyhtiön olematon tai hyvin pieni vastike kuulostaa äkkiseltään mainiolta asialta. Koro-Kanervan mukaan asia ei ole kuitenkaan niin yksioikoinen. Hänen mielestään on tärkeää selvittää, miksi vastikkeen suuruus poikkeaa tavanomaisesta tasosta.

– Jos taloyhtiö on pitänyt vastikkeen väkisin alhaalla, edessä voi olla ongelmia. Yhtiötä on voitu hoitaa puutteellisesti ja korjaukset ovat saattaneet jäädä tekemättä. On olemassa lukuisia ikäviä esimerkkejä, jossa huonosti pidettyä taloyhtiötä on kertaheitolla jouduttu remontoimaan rankalla kädellä. Yksi tuntemani taloyhtiö joutui remonttisuman vuoksi nostamaan yhtiövastikkeensa neljätoistakertaiseksi. Onkin järkevämpää, että taloyhtiö teettää remontteja pitkän tähtäimen suunnitelman mukaisesti ja pitää vastikkeen koko ajan kohtuullisella tasolla, Koro-Kanerva kertoo.

Jos taloyhtiön perimät vastikkeet ovat olleet korkeiden vuokratulojen vuoksi pitkään matalat, osakkaat saattavat pitää tilannetta itsestäänselvyytenä. Tällä hetkellä maailma kuitenkin muuttuu vauhdilla. Digitalisaatio ja vähittäiskauppojen sekä palvelujen keskittyminen alkavat näkyä myös liiketilojen kysynnässä.

– Kivijalkaliikkeet eivät ole enää niin suosittuja kuin aiemmin. Saadaanko liiketilaan enää uutta vuokralaista, jos vanha lähtee? Entä joudutaanko vuokratasoa laskemaan? Koro-Kanerva huomauttaa.

Jos asuntoon liiketiloihin ei saada uutta vuokralaista, liiketiloista aiheutuvat hoito- ja rahoituskulut lankeavat muiden osakkaiden maksettaviksi. Jossain taloyhtiöissä liiketiloja on muutettu asunnoiksi. Tämä ei kuitenkaan aina onnistu liiketilan pohjaratkaisun tai kunnan asemakaavamääräysten vuoksi.

Ylijäämä rahastoon tai asuntovaraukseen

Onnekkaimmat taloyhtiöt saavat omistamistaan liiketiloista ja asunnoista niin paljon tuloa, että yhtiö tekee vahvasti positiivista tulosta. Asunto-osakeyhtiö joutuu maksamaan tilikauden voitosta 20 prosenttia yhteisöveroa muutamia poikkeuksia lukuun ottamatta. Jos ylijäämä jaetaan osakkaille osinkoina, myös osakas joutuu maksamaan tulosta ansio- tai pääomatuloveroa.

– Taloyhtiöt eivät joudu maksamaan yhteisöveroa, jos tilikaudelta kertyvä ylijäämä rahastoidaan tai siitä tehdään asuintalovaraus. Rahastoidut rahat voidaan käyttää seuraavan viiden vuoden aikana toteutettavan taloyhtiöremontin rahoittamiseen. Asuintalovarausta voidaan hyödyntää 10 vuoden ajan. Jos rahoja ei käytetä määräajassa, rahasto tai varaus raukeavat ja pääoma katsotaan yhtiön verotettavaksi tuloksi.

Koro-Kanervan mukaan taloyhtiön hyvä taloudellinen tilanne on asuntojen arvoa nostava tekijä, siksi se pitäisi avata paremmin asuntojen ostajalle.

– Isännöintiliitto tekee työtä sen eteen, että taloyhtiön remontteja varten keräämät varat jyvitettäisiin isännöitsijäntodistuksissa asuntokohtaisesti. Näkyväthän myös asunto-osaketta rasittavat yhtiölainaosuudet isännöitsijäntodistuksessa, Koro-Kanerva sanoo.

OP sosiaalisessa mediassa