Myytävässä talossa on kiinnityksiä ja rasitteita – mitä se tarkoittaa?

Kiinnitys, pantti, rasite, osakekirja, velkavakuus, asumisoikeus, hallintaoikeus… Kiinteistö- ja asuntokauppaan liittyy monia termejä, joiden merkitys kannattaa selvittää tarkasti ennen kaupantekoa.

Omakotitalon, rivi- ja paritalon, kesämökin tai maapalstan ostaja voi törmätä tilanteeseen, jossa kaupan kohteeseen liittyy kiinnityksiä tai rasitteita. Myyjä voi vakuutella niiden olevan merkityksettömiä, mutta ikävien yllätysten välttämiseksi ne kannattaa selvittää perin pohjin.

Pahimmillaan kiinteistö voi olla myyjän maksamattomien lainojen vakuutena. Jos kiinnityksiä tai osakekirjoja ei voida luovuttaa kaupanteon yhteydessä ostajalle, voi omaisuus tulla realisoitavaksi myyjän veloista myös kaupan jälkeen.

Vanhaan omakotitaloon tai kerros-, rivi- tai paritaloasuntoon voi puolestaan liittyä esimerkiksi perinnönjaossa annettu elinikäinen asumisoikeus, joka ei purkaannu edes omistajanvaihdoksessa.

– Jos kohdetta välittää kiinteistönvälittäjä, hänen tehtävänään on selvittää tarvittavat tiedot. Yksityishenkilöiden välisessä kaupassa kiinteistön rasite- ja kiinnitystiedot saa selville kiinteistöä koskevasta lainhuuto- ja rasitustodistuksesta sekä kiinteistörekisteriotteesta. Asunto-osakkeiden osalta pitää tarkastaa isännöitsijäntodistus, OPn asiantuntija ja juristi Kati Piilo opastaa.

Kiinnitys voi käydä kalliiksi

Kiinnitystä tarvitaan, kun kiinteistöä halutaan käyttää velan vakuutena. Kiinnitys voi kohdistua myös määräalaan tai määräosaan.

Todisteena kiinnityksestä on kirjallinen tai sähköinen panttikirja, joka luovutetaan kiinteistöä pantattaessa velkojalle. Useimmiten velkoja on lainan myöntänyt pankki.

Asunto voi olla panttina myös jonkun toisen henkilön lainassa. Esimerkiksi vanhemmat voivat pantata asuntonsa, ja se toimii lisävakuutena lapsen ottamassa asuntolainassa.

Mikäli asunto omistetaan puoliksi esimerkiksi puolison kanssa, on sen myymiseen oltava molempien suostumus. Jos omistajia on useampia, tarvitaan myynnille tai panttaamiselle kaikkien suostumus.

– Kauppaa tehtäessä on aina selvitettävä, kenen hallussa panttikirjat ovat ja ostajan on saatava ne kaupantekohetkellä. Kiinteistöön liittyvä panttivelka säilyy omistajanvaihdoksesta huolimatta, joten ilman panttikirjoja jäävän ostajan hankkima kiinteistö voidaan joutua myymään myyjän velkojen kattamiseksi, Kati Piilo muistuttaa.

Mikäli kiinteistökauppaa tehdään pankin asiantuntijan tai kiinteistönvälittäjän kanssa, ovat kiinnityksiin liittyvät epäselvyydet harvinaisia. Yksityishenkilöiden välisessä kaupassa käytännöt voivat sen sijaan olla hyvinkin kirjavia. Tämä vaatii ostajalta tarkkuutta ja omatoimisuutta.

– Jos panttikirjoja ei saa kaupan yhteydessä haltuunsa tai velkojan kanssa ei päästä sopuun pantin vapauttamisesta, kannattaa kauppa perua, Piilo painottaa.

Rasite voi rassata vielä vuosien päästä

Kiinteistöön liittyviä rasitteita voivat olla muun muassa tonttia halkova tie, sähkölinja, rakentamisvaraus, asumis- tai käyttöoikeus sekä vaikkapa rivi- tai paritaloyhtiön lunastuslauseke, joka tarjoaa saman taloyhtiön asukkaille etuosto-oikeuden myytävänä oleviin asunto-osakkeisiin.

Kiinnitysten tapaan myös rasitteiden suhteen pitää olla tarkkana. Etenkin kiinteistön laajentamista, tontin käyttöä tai asumismukavuutta rajoittavat rasitteet on syytä selvittää perin pohjin, sillä niillä voi olla merkittävä vaikutus myös myyntihintaan.

– Samalla on selvitettävä, onko perikunnan hallussa olevaan kiinteistöön jätetty esimerkiksi elossa olevalle leskelle hallinta- tai käyttöoikeus. Jos tällaista ei poisteta kaupanteon yhteydessä, voi oikeuden poistaminen myöhemmin olla vaikeaa tai jopa mahdotonta, Piilo toteaa.

Rasitteet voivat vuosien mittaan myös purkaantua. Esimerkiksi vuosikymmeniä aiemmin tehdyt tie- ja sähkölinjavaraukset on saatettu jo kuopata. Myös rakennusoikeutta koskeviin rajoituksiin on voinut tulla paikallisia muutoksia. Tiedot voi tarkastaa maanmittauslaitoksen rekistereistä ja kyseisen kunnan rakennusvalvonnasta ennen lopullista ostopäätöstä.

– Ja kannattaa olla tiukkana, vaikka kauppaa tehtäisiin sukulaisten tai sisarusten kesken. Olipa myyjä kuka tahansa, on ostajalla syytä oltava kauppojen jälkeen hallussaan asunto-osakkeita koskeva osakekirja tai kiinteistöön kohdistuvat panttikirjat, Piilo painottaa.

Muista nämä:

  • Tarkista aina kiinteistökauppaa tehtäessä, mitä kiinnityksiä tai rasituksia ko. kiinteistöön liittyy. Asunto-osakkeiden osalta tutustu huolella isännöitsijäntodistukseen ja sen liitteisiin.
  • Kiinteistönvälittäjä on velvollinen selvittämään kaupankohteeseen kohdistuvat kiinnitykset ja rasitteet ennen kaupantekoa. Yksityishenkilöiden välisessä kaupassa kyseisiä tietoja saa mm. maanmittauslaitoksen kiinteistörekisteristä tai isännöitsijäntodistuksesta.
  • Varmista, että saat kaupanteon yhteydessä haltuusi kiinteistöä koskevat panttikirjat ja asunto-osakkeita koskevat osakekirjat. Näin varmistat, että ostamaasi kiinteistöä tai asunto-osakkeita eivät rasita vanhat velkavastuut.
  • Muista, että kiinteistöön liittyvillä rasituksilla on yleensä vaikutusta myyntihintaan. Esimerkiksi leskelle annettua elinikäistä asumisoikeutta voi olla vaikeaa purkaa.

OP sosiaalisessa mediassa