Miten asunnon arvo määritellään eri tilanteissa? Älä laita liian alhaista hintaa

Kun asunnon omistajuus siirtyy perintönä, lahjoituksena tai vaikka avioerossa, sen arvo pitää määritellä vähintäänkin verottajan silmissä. Liian alhaisen hinnan laittaminen voi käydä kalliiksi.

Kun asuntoa ollaan siirtämässä toisen nimiin, sille täytyy määritellä niin sanottu käypä arvo.

– Tämä tarkoittaa asunnon todennäköistä myyntihintaa, jonka siitä saisi vapailla markkinoilla, sanoo, OP:n lakimies Anna Junna.

Voiko asunnolle sitten laittaa hinnaksi itse vaikka yhden euron, jotta siitä ei tarvitse maksaa veroja? Ei voi.

Asunnon omistajuutta siirtäessä täytyy nimittäin maksaa veroja, ja verottajalle ei mikä tahansa hinta mene läpi. Verottaja voi tarkastella tilannetta vertailukaupoilla.

Käyvän arvon voi määritellä itse vaikkapa tutkaillen samalla seudulla ja samassa kunnossa olevien asuntojen myyntihintoja. Helpompaa saattaa olla, että pyytää kiinteistövälittäjä määrittelemään asunnon arvoa, ja perustella sitten summaa verottajalle ammattilaisarviolla.

Perintövero on pienempi kuin luovutusvoittovero

Omaisen kuollessa hänen omaisuudestaan tehdään perillisille perukirja, johon täytyy merkitä verottajaa varten esimerkiksi perinnöksi jääneen asunnon hinta. Voi olla fiksua pyytää esimerkiksi kahden välittäjän hinta-arvio asunnosta, ja laskea näistä keskiarvo. Etenkin tilanteissa, joissa yksi sisaruksista lunastaa asunnon muilta, arvo kannattaa määritellä reilusti, jottei perintö aiheuta riitoja.

– Niin pitkään kun asuntoa ei myydä kenellekään, ei paraskaan arvio ole välttämättä totuus asunnon myyntihinnasta. Se kun määrittyy vasta kauppatilanteessa.

Mikäli asuntoa ollaan myymässä, hintaa ei kannata määritellä liian alhaiseksi, sillä perukirja-arvo muodostaa hankintamenon, ja mikäli asunto myydäänkin paljon isompaan hintaan, siitä joutuu maksamaan myyntivoittoveroa, joka on perintöveroa suurempi. Myyntivoittovero lasketaan pääomatuloksi, josta täytyy maksaa 30 prosenttia 30 000 euroon saakka ja 34 prosenttia tämän yli. Perintöveron määrän taas voi katsoa kätevästi verottajan laskurilla.

Välittäjälle voi kertoa toiveensa

Joskus lapsi ostaa asunnon vanhemmiltaan, jolloin käypä hinta täytyy niin ikään määritellä. Kauppahinta voi olla 76 prosenttia käyvästä hinnasta, eli sen täytyy ylittää kolme neljäsosaa käyvästä hinnasta, jotta verottaja ei tulkitse, että tilanteessa syntyy lahjaa.

Tällöin vanhemmat maksavat ensin asunnosta mahdollista myyntivoittoveroa ja ostajat varainsiirtoveroa. Mikäli vanhemmat eivät käytä koko omaisuuttaan eläessään, varoista maksetaan aikanaan lisäksi perintövero.

Lahjoittamalla voi minimoida veroja

Mikäli isovanhemmat tai vanhemmat haluavat lahjoittaa asunnon jälkikasvulleen, asunnosta on jälleen tehtävä arvio käypästä hinnasta, jonka mukaan lahjavero maksetaan.

Veron määrän voi katsoa laskurista.

– Halvimmalla pääsee, jos lahjoittaja pidättää asuntoon hallintaoikeuden. Moni toimii näin esimerkiksi kesämökkien kohdalla, Junna sanoo.

Verottaja laskee veron määrän niin, että käyvästä arvosta vähennetään hallintaoikeuden arvo. Tämä taas on sitä suurempi, mitä nuorempia lahjoittajat ovat: jos vaikka lahjoittaa jo viisikymppisenä mökkinsä eteenpäin, hallintaoikeuden arvo on suuri.

– Lahjan saajalla täytyy kuitenkin olla varaa maksaa jäljelle jäävä lahjavero.

Erotilanteet voivat olla kinkkisiä

Avio- tai avoerotilanteessa puoliso saattaa haluta lunastaa asunnon toiselta itselleen. Myöskään tällöin asunnon arvo ei voi olla mitä tahansa. Mikäli verottaja katsoo, että puoliso ostaa asunnon toiselta liian halvalla, syntyy lahjaa, josta on maksettava lahjaveroa.

Mikäli ero on riitaisa ja asunnon hinnasta ei päästä selvyyteen, kannattaa käyttää kahta tai jopa kolmea arvioijaa, ja katsoa heidän keskiarvonsa.

– Toisaalta jos siinä ei päästä sopimukseen, niin puoliso ei voi pakottaa toista myymään tai ostamaan asuntoa itseltään.

Mikäli myyntihinnasta ei millään päästä sovintoon, voidaan tilanteeseen pyytää ulkopuolinen pesänjakaja, joka hakee myymiselle lupaa tuomioistuimelta ja asunto myydään ulkopuoliselle.

Lue seuraavaksi:

”Kaikkien vähennysten jälkeen perintöveron pienuus yllätti” – näin kiistelty vero määräytyy

Jäänkö yksin lainojen kanssa? Avioero on kriisi myös taloudelle

OP sosiaalisessa mediassa