Vantaan Kivistössä rakennetaan paljon uusia asuntoja. Muun muassa rakennusliike Skanska myy tänä vuonna valmistuvaa 43,5 neliön kaksiota hintaan 218 200 euroa eli 5 016 euroa neliö.

Myynti-ilmoituksen mukaan Topaasikujalle valmistuvien asuntojen velattoman myyntihinnan lisäksi ostajan pitää maksaa tontista. Sen lunastushinta tässä kaksiossa on 22 397,28 euroa.

Topaasikujalla on siis kyse niin sanotusta valinnaisesta vuokratontista. Ostaja voi valita, lunastaako hän tonttiosuutensa kaupantekohetkellä tai myöhemmin – vai maksaako siitä vuokravastiketta.

Kun tontti on irrotettu asunnon hinnasta, asunnon kokonaishinta voi hämärtyä ja asunto saattaa näyttää todellista halvemmalta. OP:n juristi Kati Piilo näkee valinnaisissa vuokratonteissa muitakin ongelmia.

– Jos asunnon ostaja ei lunasta tonttia heti kaupantekohetkellä, voi olla vaikea arvioida, mitä se myöhemmin tarkalleen maksaa, hän sanoo.

Tonttivuokra ei lyhennä lunastushintaa

Perinteisesti uudet asunnot on rakennettu joko kaupungin tai rakennusliikkeen omistamalle maalle. Nykyään tontin omistaa yhä useammin erityinen tontteihin sijoittava rahasto.

Rahasto tekee taloyhtiön kanssa sopimuksen, jossa sovitaan muun muassa siitä, mikä on osakkaiden oikeus lunastaa oma osuutensa tontista ja millä perustein lunastushinta kehittyy. Piilo kuitenkin huomauttaa, ettei etukäteen voida tarkalleen tietää, mitä se tarkoittaa rahassa.

– Uudiskohteen ostajat varmaan pääasiassa ymmärtävät, mitä valinnainen vuokratontti tarkoittaa. Mutta osaavatko he ottaa huomioon sen, että jos he lunastavat tontin esimerkiksi viisi vuotta myöhemmin, sen hintaa ei voi tarkalleen etukäteen tietää, Piilo kysyy.

Sekin riski on olemassa, etteivät kaikki asunnon ostajat ymmärrä, ettei tontin vuokra ole sama asia kuin yhtiölaina, joka lyhenee kuukausittain maksettavalla rahoitusvastikkeella. Tontista kuukausittain maksettava vastike on vuokravastike, jolla ei ole vaikutusta tonttiosuuden lunastushintaan.

Piilo konkretisoi ongelman näin:

– Jos lunastat tonttiosuutesi vasta viiden vuoden päästä, sen hinta on voinut nousta, mutta sen lisäksi olet koko sen viisi vuotta maksanut vuokraa.

Tilanne on täysin toinen silloin, jos uudiskohde on omalla tontilla. Silloin taloyhtiö on jo ostanut tontin ja sen hinta on otettu asunnon hinnassa huomioon.

Osakkaat vastaavat kollektiivisesti

Juristi muistuttaa, että vuokratontteihin liittyy myös riski, johon yksittäinen asunnon ostaja ei pysty varautumaan käytännössä mitenkään. Mitä tapahtuu silloin, jos joku toinen osakas ei kykene lunastamaan tonttia eikä maksamaan omaa vuokravastikettaan?

Piilo muistuttaa, että osakkaat eivät lunasta tonttiaan itselleen. Osakas maksaa taloyhtiölle sovitun vastikkeen, jolla taloyhtiö ostaa omistukseensa osuuden tontista. Niinpä, jos joku ei pysty maksamaan osuuttaan tontista, viime kädessä yhtiö on vastuussa tontin vuokrasta tai loppuosuuden lunastuksesta.

Ja yhtiön velvoitteista vastaavat osakkaat - myös ne, jotka ovat jo maksaneet oman osuutensa.

– Sama tilanne on yhtiölainoissa. Nekin ovat yhtiön lainoja, ja kaikki osakkaat ovat niistä vastuussa, Piilo sanoo.

Taloyhtiö voi lunastaa tontin

Voisiko taloyhtiö sitten lunastaa tontin omaksi - vaikka osa osakkaista olisi jo lunastanut oman osuutensa? Vastaus on useimmiten kyllä. Yleensä maanomistaja ja taloyhtiö ovat sopineet siitä, millä ehdoin taloyhtiö voi lunastaa tontin itselleen.

Asia vaatii kuitenkin yhtiökokouksen päätöksen. Jos yhtiökokouksessa enemmistö osakkaista päättää, että tontti lunastetaan, sille pitää löytyä vielä rahoitus.

– Ja taloyhtiön rahathan tulevat osakkailta. Tontin lunastaminen edellyttää siis sitä, että yhtiö pystyy sen rahoittamaan eli että osakkaat suoriutuvat maksuista, Piilo sanoo.

Mistä siis voi tietää, kannattaako asunnon ostajan lunastaa valinnainen vuokratontti heti kaupantekohetkellä? Monet asuntosijoittajat ajattelevat, että ei kannata. Kun asunto myöhemmin myydään eteenpäin, alhaisempi kauppahinta saattaa houkutella enemmän ostajia.

Lakimiehen neuvo on, että ota asioista selvää ja lue kaikki paperit. Vaikka et voisi tietää, mikä tontin lunastushinta tarkalleen tulevaisuudessa on, hinnan nousuun on syytä varautua.

– Uudiskohteet myy yleensä joko rakennusliike tai kiinteistönvälittäjä. Ostajan pitää osata kysyä heiltä näistä asioista, jos ne eivät selviä muuten ja ammattilaisten täytyy osata neuvoa, Piilo sanoo.

​