Asunnon myyjällä laaja vastuu – näin vältät ikävät yllätykset

Oman kodin myyminen on yleensä aina tunteisiin menevä asia. Onkin oltava tarkkana, että silloin osaa huomioida kaikki lain velvoittamat asiat.

Asunnon myyntiin ei kannata rynnätä hätiköiden, neuvoo OP:n lakimies Taru Vesterberg. Hänen mukaansa ikävät yllätykset myyntiprosessin aikana ja kaupan teon jälkeen voi olla mahdollista välttää, jos edetään harkiten.

– Jos maallikko myy, hän ei välttämättä ole miettinyt sitä, mitä kaikkia tietoja ja asiakirjoja tarvitaan. Moni lähteekin liikkeelle turhan vauhdikkaasti, Vesterberg sanoo.

Yksi esimerkki hätiköinnistä on, että asunto-osakeyhtiötä myydään vanhalla isännöintitodistuksella – jopa sellaisella, joka on ajalta, jolloin myyjä itse aikanaan osti asunnon. Tai sitten lähdetään myymään asuntoa tilanteessa, jossa toimeksiantaja on kuolinpesä, mutta perittävästä ei ole vielä perukirjaa tai muita asiakirjoja hankittu.

Asunnon myyjän vastuu on laaja ja ulottuu ajallisesti pitkälle: käytetyssä osakehuoneistossa asuntokauppalain mukainen virhevastuu on kaksi vuotta siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu ostajalle. Kiinteistön kaupassa vastuuaika laatuvirheen osalta on viisi vuotta. Siksi onkin tärkeää tarkastella, mitä kaikkea myyjän kuuluu kohteestaan tietää ja ostajalle kertoa.

Kerro raaka totuus äläkä kaunistele

Myynnissä ratkaisevassa roolissa ovat Vesterbergin mukaan asunnon fyysiseen kuntoon liittyvät seikat. Usein raakaa totuutta silotellaan.

– Kielteiset asiat jätetään mielellään joko kokonaan kertomatta tai sitten ne kerrotaan ohimennen sivulauseessa. Hyvä nyrkkisääntö on, että kertoo ostajalle avoimesti kaikki tiedot niitä peittelemättä ja kaunistelematta. Mieluummin liian paljon kuin liian vähän.

Lain mukaan virhe on myös se, että myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa sen aiottuun käyttöön. Myyjä voi esimerkiksi tietää asunnon kuntoon liittyvästä teknisestä viasta, jonka on saanut toimimaan jollain omalla ”patentilla”. Sellainen ei kuitenkaan käy.

– Myyjän velvollisuutena on lain mukaan saattaa ennen kaupan tekoa ostajan tietoon kaikki asuntoon, taloyhtiöön ja asunnon ympäristöön liittyvät asiat, joilla voi olla vaikutusta kaupan syntyyn. Myyjän on kerrottava ostajalle niistä virheistä ja puutteista, joista hän on tietoinen, Vesterberg sanoo.

– Myyjä voi joutua vastuuseen, jos hän on pimittänyt ostajalta sellaisen tiedon, josta hänen voidaan katsoa olleen tietoinen.

Jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, voi ostaja vedota virheeseen kahden ja viiden vuoden määräaikojen jälkeenkin.

Tunteilu sopii huonosti asunnon myyntiin

Oman kodin myyminen on yleensä aina tunteita pintaan nostava asia. Eikä taustalle tarvita välttämättä edes avioeroa tai kuolemantapausta. Liiallinen tunteilu ei kuitenkaan kannata.

– Silloin on vaikea arvioida objektiivisesti asunnon kuntoon tai käytettyihin materiaaleihin liittyvää tietoa. Usein keskitytään merkityksettömiin tai jopa ihan vääriin asioihin, Vesterberg sanoo.

Näin voi käydä silloin, kun myydään itse rakennettua, vuosikymmeniä vanhaa omakotitaloa. Kun talon jokaisen naulan on lyönyt itse, voi olla vaikea pitää tunteita kurissa. Vesterberg suositteleekin käyttämään aina ammattimaista kiinteistönvälittäjää asunnon myynnissä. Välittäjällä ei ole tunnesidettä kohteeseen ja ammattilainen pystyy keskittymään juuri siihen, mikä on onnistuneen ja turvallisen asuntokaupan kannalta olennaista.

– Välittäjän on noudatettava välityslaissa säädettyä hyvää välitystapaa, ja häntä sitoo laissa säädetty tiedonantovelvollisuus samoin kuin selonottovelvollisuus. Välittäjän tulee myös tarpeen mukaan tarkistaa saamansa tiedot, jos niitä on aihetta epäillä, Vesterberg kertoo.

– Käytännössä välittäjä kysyy ja selvittää asunnosta paljon sellaista, mikä ei välttämättä tulisi maallikolle itselleen edes mieleen.

Erityisen tärkeää tämä on asunto-osakeyhtiön kauppoja juridisesti monimutkaisemmissa kiinteistön kaupoissa.

Yleisiä riidan aiheita

Sopimus eli pääsääntöisesti se, mitä kauppakirjaan kirjataan, luo raamit kaupalle. Sopimuksesta ilmenee, mitä myyjä on myynyt ja mitä ostaja on ostanut.

Joskus kirjatut ehdot eivät ole yksiselitteisiä tai ne ovat vajavaisia, jolloin syntyy tulkintaerimielisyyksiä. Kauppakirjojen laadinnassa Vesterberg neuvookin aina käyttämään ammattilaista.

Yleinen riidan aihe on asunnon pinta-alaan liittyvät kysymykset.

– Näin voi käydä esimerkiksi silloin, jos omakotitalon myyjä ilmoittaa talon asuinpinta-alaksi vanhoissa rakennuslupa-asiakirjoissa mainitun rakennuksen kokonaispinta-alan.

Vesterbergin mukaan pitää olla todella tarkka myös siinä, montako asuinhuonetta ilmoittaa asunnossa olevan. Asuinhuoneella on oma määritelmä, ja rakennuksen eri tilojen käyttötarkoituksen tulee vastata hyväksytyissä rakennuslupa-asiakirjoissa määriteltyjä käyttötarkoituksia.

– Myyjä on voinut myydä pientaloa seitsemällä huoneella, mutta todellisuudessa talossa on vain neljä asuinhuonetta. Kolme muuta huonetta ovatkin käyttöullakolla oleva tila ja kellarikerroksen askarteluhuone sekä varasto, joka on ollut teinin makuuhuoneena.

Paljon mokia tehdään Vesterbergin kokemuksen mukaan myös silloin, kun rakennuksen tiloja ja huoneiden käyttötarkoituksia muutetaan. Laajennuksiin tai tilojen käyttötarkoitusten muutoksiin on voitu hakea luvat, mutta vaadittu lopputarkastus on jäänyt tekemättä ja rakennuslupakin on saattanut vanhentua.

– Myös nämä asiat ovat välittäjälle tuttuja. Välitysliikkeen tulee hankkia rakennuslupa-asiakirjat, käyttöönottotarkastuspöytäkirja sekä lopputarkastuspöytäkirja.

Niistä voidaan nähdä, onko kaikilla rakennuksilla ja niihin myöhemmin tehdyillä muutostöillä tarvittavat luvat, samoin kuin se, vastaavatko rakennusten markkinoinnissa ilmoitettavat käyttötarkoitukset rakennuslupa-asiakirjoissa määriteltyjä käyttötarkoituksia.

Mikä on taloudellinen salainen virhe?

Vesterberg kertoo, että asuntokauppalain uudistuksen myötä myyjän virhevastuun piiriin lisättiin salainen taloudellinen virhe. Sillä tarkoitetaan tilannetta, jossa ostettuja asunto-osakkeita rasittaa taloyhtiön vastuulla oleva vika tai puute, josta kumpikaan kaupan osapuolista ei ole ollut tietoinen, ja joka ilmenee vasta kaupanteon jälkeen.

Näin ostajan velvoitteet ja vastuut yhtiölle voivat osoittautua taloudellisesti merkittävästikin suuremmiksi kuin ostajalla on kauppaa tehdessä ollut perusteltua aihetta edellyttää.

– Salaisen taloudellisen virheen perusteella ostajalla saattaa olla oikeus virhettä vastaavaan tai siihen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Jos virheestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena, on ostajalla oikeus purkaa kauppa.

Mahdolliset remontit ilmoitettava

Vesterberg sanoo, että osassa asunto-osakeyhtiöistä ei ole ammatti-isännöitsijää. Sellaisiin yhtiöihin on hyvä suhtautua varovaisuudella.

– Usein maallikot hoitavat taloyhtiöitä miettimällä vain tätä päivää. Ollaan tyytyväisiä siihen, että yhtiössä kerättävä yhtiövastike on alhainen. Todellisuudessa yhtiön tilanne voi olla se, että kyse on 80-luvun yhtiöstä, jossa ei ole tehty vielä mitään remontteja.

Jos ostaja ei ole valveutunut, hän saattaa innostua löytämästään huippuyhtiöstä: vastike on pieni eikä remontteja ole kunnossapitotarveselvityksen mukaan näköpiirissä.

– Ammattilainen osaa tulkita yhtiön kuntoa asiakirjoista, katsoa oikeat tiedot ja huomauttaa ostajalle, että remontteja on varmasti tulossa, jos niitä ei jo 40 vuotta vanhassa rakennuksessa ole tehty.

Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että taloyhtiön hallitus esittää vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallisen selvityksen seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta, joka vaikuttaa olennaisesti yhtiövastikkeisiin. Laki ei aseta selvitykselle mitään määrämuotoa, eikä se ole myöskään päätös korjaushankkeiden toteuttamisesta, vaan jokaisesta remontista päätetään myöhemmin erikseen.

Tämä koskee myös myyjän vastuuta. Jos esimerkiksi taloyhtiössä on pitkään keskusteltu tarpeesta tehdä mittava kattoremontti, mutta sitä ei vielä ole merkitty isännöitsijätodistukseen päätettynä tai tulevana remonttina, pitäisi myyjän silti kertoa ostajalle asiasta.

– Yhtiön hallinnollisella, taloudellisella ja teknisellä kunnolla samoin kuin yhtiön strategisella hoitamisella on nykyään entistä suurempi merkitys. Enää ei voida keskittyä vain myytävään asuntoon.

Lue myös:

Mitä pitää ottaa huomioon, kun myy asunnon itse?

6 vinkkiä, joilla saat vanhan asuntosi kaupaksi

Vältä myyntikrapula, myy asuntosi oikein

Oletko myymässä kotiasi? OP Koti tuntee koko Suomen asuntomarkkinat.

OP sosiaalisessa mediassa