Uudiskohteen iso yhtiölaina tai korkotason nousu voivat nostaa asumiskustannuksia yllättävästi

Ostitko uudiskohteen ja maksoitko siitä pelkän kauppahinnan? Onko asunnon hinnasta kymmeniä prosentteja yhtiölainaa ja lainasta monen vuoden lyhennysvapaa? Laskithan tarkasti, miten asumiskustannuksesi nousevat, kun lainanlyhennysvapaa päättyy tai korkotaso nousee?

OP:n asiakkuuspäällikkö Antti Leinonen pelkää, että kun uudiskohteen yhtiölainan anteliaat lyhennysvapaat päättyvät, osa osakkaista joutuu ongelmiin. Samaan aikaan myös korkotason odotetaan normalisoituvan.

Leinonen on huolissaan erityisesti niistä uudiskohteen ostaneista, jotka eivät ole käyneet pankissa rahoitusneuvotteluissa. Koska jos ei ole käynyt pankissa, asunnon ostajan on pitänyt tehdä stressitestinsä itse.

– Ovatko ihmiset itse osanneet laskea, miten heidän asumisensa kallistuu, kun lyhennysvapaa päättyy tai kun korot nousevat, Leinonen kysyy ja antaa esimerkin:

Jos uudiskohteen velaton myyntihinta on 200 000 euroa ja siitä 70 prosenttia on yhtiölainaa, kauppahintana on maksettu vain 60 000 euroa ja 140 000 euroa on yhtiölainaa.

Riski koko taloyhtiölle

Lyhennysvapaan päättyminen tai korkojen nousu voivat olla riski paitsi yksittäisille osakkaille, myös koko taloyhtiölle. Osakkaiden maksukykyä ei yhtiölainan nostamisen yhteydessä tarkisteta lainkaan. OP:n Sales Manager Tanja Pajunen muistuttaa, että taloyhtiön lainasta vastaa aina taloyhtiö eli käytännössä kaikki osakkaat yhdessä.

Jos siis joku osakkaista ei pysty maksamaan omaa osuuttaan yhtiölainasta, muiden pitää maksaa se - vaikka olisivat oman osuutensa jo hoitaneet. Ensisijaisesti maksamattomat vastikkeet pyritään toki kattamaan ottamalla osakkaan asunto haltuun ja vuokraamalla tai jopa myymällä se. Tällaiset tilanteet ovat kuitenkin vaikeita ja prosessit usein pitkiä, ja ylimääräisiltä kuluilta harvoin vältytään.

Riskit ovat erityisen suuria sellaisia taloyhtiöissä, joissa on paljon asuntosijoittajia ja omistus on keskittynyt. Pajunen muistuttaa, että pankitkin ovat alkaneet pitää keskittynyttä sijoitusomistusta taloyhtiössä riskinä ja ovat siksi kiristäneet lainansaannin ehtoja tällaisessa tilanteessa.

Korkojen nousu vaikuttaa vastikkeisiin

Kaikilta taloyhtiölainoihin liittyviltä riskeiltä ei voi suojautua, mutta koronnousulta voi.

Kun korot lähtevät nousemaan, kasvavat myös taloyhtiölainojen korkomenot ja sitä kautta osakkaiden vastikkeet. Jos taloyhtiö haluaa turvaa koronnousun varalle, se voi sitoa lainansa esimerkiksi kiinteään korkoon, mikä auttaa ennakoimaan tulevia menoja.

Henkilökohtaisia pankkilainoja on nyt matalan korkotason aikaan suojattu paljon, kun se on ollut edullista. Taloyhtiölainoja vähemmän, mutta se on myös mahdollista. Asiasta on syytä keskustalla, jos yhtiölainaa on paljon ja laina-aikaa merkittävästi vielä jäljellä.

– Hallitukselle myönnetään yleensä oikeus päättää rahoitukseen liittyvistä yksityiskohdista, kuten korkosuojauksesta, jos päätös ei olennaisesti vaikuta osakkailta perittäviin vastikkeisiin. Jos suojauksen liittäminen lainalle vaikuttaa olennaisesti vastikkeeseen, tulee asiasta päättää yhtiökokouksessa, Pajunen sanoo.

Käytännössä taloyhtiö pyytää pankilta tarjouksen korkosuojasta ja tuo sen osakkaiden päätettäväksi. Yhtiökokouksessa sitten käydään läpi taloyhtiön tilannetta ja riskejä ja sitä, olisiko korkosuoja hyvä tapa varautua niihin.

Yhtiölainoja otetaan myös vanhoissa taloyhtiöissä esimerkiksi peruskorjauksiin. Siksi taloyhtiön riskeistä pitäisi keskustella myös niissä. Pajunen huomauttaa, että suomalaisissa taloyhtiöissä on paraikaa käynnissä melkoinen peruskorjausaalto.

Suomessa on jo tilanteita, joissa vanhan taloyhtiön on syystä tai toisesta vaikea saada pankista rahoitusta remonttiin. Pajunen muistuttaa, että koska korkosuoja parantaa asiakkaan maksukykyä, se suojaa myös pankkia. Korkosuojan ottaminen voi siis joissakin tapauksissa pienentää pankin näkökulmasta lainan myöntämiseen liittyvää riskiä ja helpottaa lainan saantia.

Kannattaako lainaosuus maksaa heti pois?

Mistä sitten uudiskohteen ostaja voi tietää, kannattaako yhtiölainaosuus maksaa pois heti kaupanteon yhteydessä vai ei? Antti Leinonen suosittelee käymään pankissa rahoitusneuvotteluissa.

Pankista saa vaihtoehtoja.

– Ja yleisin tapa hoitaa yhtiölaina on ottaa pankista asuntolainaa, Leinonen sanoo.

Tutustu tästä taloyhtiön korkosuojaukseen.

OP sosiaalisessa mediassa