Kannattaako asuntosijoittaminen edelleen? Lue kuinka monella sijoitusasunnolla voit elättää itsesi

Lähiaikoina olen lukenut useita tarinoita siitä, kuinka nuoret tavissijoittajat ovat saavuttaneet taloudellisen riippumattomuuden alle nelikymppisenä. Riippumattomuuden taustalla ovat usein vahvat asuntosijoitukset. Onko asuntosijoittaminen varma tie huolettomiin päiviin ja varhaiselle eläkkeelle?

Suomessa on yli 900 0000 vuokra-asuntoa. Niistä karkeasti kolmanneksen omistavat yksityishenkilöt. Vaikka suomalaiset ovat omistajakansaa, asuu silti suuri prosentti ihmisistä vuokralla, eivätkä he välttämättä edes halua omistusasuntoa. Siksi asunto on hyvä sijoitus.

Viime vuosina sijoitusasuntojen tuotot ovat kuitenkin olleet pienessä laskussa ja osa piensijoittajista kokeekin, että asuntosijoittaminen on merkittävää osaamista vaativa toimiala, jossa suuret tuotot eivät ole itsestäänselvyyksiä. OP:n Kiinteistövälitysjohtaja Max Meder tunnistaa ilmiön.

– Keskusta-alueilla olevissa uusissa asunnoissa tilanne voi olla tämä. Jos sijoituskohde on uudessa talossa parhaalla sijainnilla, niin tuotot voivat olla pieniä tai jopa negatiivisia.

Mederin mukaan tilanne ei ole kuitenkaan niin yksioikoinen. Asuntosijoittamista pitää tarkastella muutenkin kuin kovan tuoton kautta. Asuntosijoittamalla voi saada 3,5-4,5 prosentin tuottoa sijoitukselleen, mikä ei ole kuitenkaan itsestäänselvyys kuumentuneilla osakemarkkinoilla.

Suomalaiset ovat asuntosijoittajakansaa

Asuntosijoittaminen on melko riskitön vaihtoehto kasvukeskuksissa, minkä vuoksi se on ollut perinteisesti suosiossa suomalaisten sijoittajien keskuudessa. Suuri osa suomalaisista on varsin varovaisia sijoittajia.

Kiinteässä omaisuudessa pääoma on kohtuullisen hyvin turvassa ja hinnat ovat olleet pitkään nousujohteisia. Edellinen iso notkahdus nähtiin 80-90-luvun taitteessa, mutta sitä myös edelsi huima hintojen nousu 80-luvun lopulla.

Riskiin vaikuttaa toki myös se, kuinka isolla velkavivulla asunto on hankittu. Velkavipu tarkoittaa sitä, kuinka suuri prosentti sijoitusasunnosta on velalla hankittu. Joissain tapauksissa se saattaa olla kokonaan velkarahaa, jolloin korkojen vääjäämätön nousu vaikuttaa kannattavuuteen. Se on asia, johon kannattaa kiinnittää huomiota asuntosijoittamista harkitessaan. Mutta hyvä sijoitus pitää sisällään myös muita lainalaisuuksia.

– Asunnon ostajan tavoin myös sijoittajan pitää katsoa taloyhtiön kuntoa. Mitä korjauksia on tulossa ja miten kiinteistöstä on pidetty huolta? Toisaalta saattaa olla hyvä asia, jos löytää kohteen jota ei ole koskaan ylläpidetty. Mutta sen tulee näkyä hinnassa.

Asunnon kunnon lisäksi tärkeitä muistettavia asioita on sijainti. Sijoittajan kannattaa kysyä itseltään, onko lähellä palveluita, julkista liikennettä, työpaikkoja ja päiväkoteja. Niitä asioita, jotka sitovat ihmiset asumaan tietyssä paikassa.

Entä jos sijoitusasunto olisikin kolmio?

Asuntosijoittamisen kohdalla pitkäjänteisyys on yllättävän tärkeä seikka. Max Mederin mukaan vuokranantajat eivät usein ajattele sitä, että uuden vuokralaisen etsiminen nielee aikaa ja rahaa. Ja tyhjillään oleva asunto ei tuo vuokratuloja. Tätä taustaa vasten on erikoista, että yksiöt ja pienet kaksiot tuntuvat olevan niitä halutuimpia sijoitusasuntoja.

– Entä jos asunto olisikin perheasunto? Kaksio tai jopa kolmio voi olla pidempäänkin saman perheen koti ja silloin uusia vuokralaisia ei tarvitse etsiä yhtä usein kuin yksiön kohdalla, pohtii OP:n Max Meder.

Kaupunkien keskustoissa sijaitsevien yksiöiden vuokralaiset ovat usein liikkuvampaa sorttia. He saattavat olla opiskelijoita tai sinkkuja, jotka esimerkiksi kumppanin löytäessään muuttavat isompaan asuntoon. Tietysti vuokratuotot saattavat olla suhteessa pääomaan parempia kuin suuremmissa asunnoissa.

Jos tähtäimessä on rikastuminen tai taloudellinen riippumattomuus, kuinka monta asuntoa sijoittajalla tulisi olla? Vastaus on puhdasta matematiikkaa ja riippuu paljon siitä, millainen elintaso on tähtäimessä. Asuntosijoittamisella omavaraiseksi päässyt Terhi Majasalmi paketoi asian yksinkertaiseksi kaavaksi.

– Jos haluaa 2000 nettona, niin se tekee 24 000 vuodessa. Jos vero on 34%, pitää saada ennen veroja noin 36 363 euroa. Jos saat 5 % tuoton, pitää varallisuusmassan olla 727 260 euroa.

100 000 euroa maksavilla asunnoilla omavaraisella asuntosijoittajalla tulisi olla 7,3 velatonta asuntoa. Asuntojen määrä kuitenkin muuttuu melkoisesti silloin jos mukaan laskelmaan ottaa asuntoihin tulevat korjaukset.

– Osa kassavirrasta menee niiden joka tapauksessa maksamiseen. Tyhjiäkin kuukausia voi tulla, mikä vaikuttaa laskelmaan, listaa Vauras Nainen -ryhmän perustaja Terhi Majasalmi.

Osta huono, myy hyvä

Yksi asuntosijoittamisen muoto on jobbaus, mikä tarkoittaa huonokuntoisen asunnon ostamista, kunnostamista ja myymistä edelleen. Muutamia vuosia sitten asuntomarkkinat nousivat mukavasti ja ansaintaa löytyi suurelle joukolle jobbareita.

Tällä hetkellä tilanne on tiukempi, mutta jobbareille on edelleen työnsarkaa. Tämä johtuu siitä, että huonokuntoiset asunnot eivät oikein käy kaupaksi.

– Huonokuntoisia asuntoja on vaikeampi myydä kuin hyväkuntoisia. Mutta enää se hyvä kuntokaan ei riitä. Asuntojen pitää olla laadukkaita. Esimerkiksi kylpyhuoneiden pitää olla kunnossa ja nykyaikaisia, listaa Meder.

Vaikka asuntosijoittamisen tuotot ovat monin paikoin kiven alla, uskoo Max Meder, että vuokra-asunnoille ja asuntosijoittamiselle on tarvetta jatkossakin. Euroopassa vuokralla asuminen on yleisempää kuin meillä, mutta vuokra-asumistrendi vaikuttaisi olevan kasvussa myös Suomessa.

– Tällä hetkellä on jo nähtävissä se, että omistusasuntoa ei osteta yhtä aikaisessa vaiheessa kuin aiemmin.

OP sosiaalisessa mediassa