Kaikki asuntosijoittamisesta – ota haltuusi 9 kohdan opas

Haluatko asuntosijoittajaksi? Asuntosijoittaminen on suosittu sijoitusmuoto, sillä siinä on suhteellisen pienet riskit ja tasainen tuotto. Ota asuntosijoittamisen perusteet haltuun tämän oppaan avulla.

1. Kuinka paljon asuntosijoittaminen tuottaa?

Asuntosijoittaminen on kilpailukykyinen sekä suhteellisen turvallinen vaihtoehto useisiin muihin sijoitusmuotoihin verrattuna.

Asuntosijoittamisen tuotto muodostuu kahdesta asiasta: vuokratuotosta ja asunnon arvon noususta. Vuokratuotto on varmempi, sillä arvonnousu riippuu muun muassa sijainnista ja taloyhtiön ja asunnon kunnosta. Asuntosijoittamisen riski on verrattain pieni: asuntojen hintakehitys on kaupungeissa ja kasvukeskuksissa historiallisesti ollut nouseva pitkällä aikavälillä ja vuokratuotto on säännöllistä.

Realistinen asuntosijoittamisen tuotto-odotus tämän hetken markkinatilanteessa on noin 4-5%. Parempaakin tuottoa voi tavoitella, mutta sen eteen pitää nähdä paljon vaivaa. Keskimääräiset tuotot myös vaihtelevat voimakkaasti eri kaupunkien välillä. Kokonaistuotossa arvonnousun osuus on noin 60 % ja vuokratuoton osuus 40 %.

Taitava sijoittaja ymmärtää asuntosijoittamisen riskit - varaudu siihen, että asunto on välillä vuokraamatta tai yhtiöön tulee kuluja nostavia remontteja. Tuotto-odotukset ja päätökset kannattaa pohjata tunteiden sijasta tarkkoihin laskelmiin.

2. Kuinka paljon alkupääomaa asuntosijoittaminen vaatii?

Asuntosijoittamisen aloittamista varten saa asuntolainaa, ja sen lisäksi useimmiten tarvitaan jonkin verran omaa pääomaa.

Pankit katsovat yleensä, että sijoitusasunto itse toimii sitä varten otetun lainan vakuutena noin 70 prosentin edestä asunnon hinnasta. Loppusumma ostajalla tulee olla joko säästöinä tai muuna vakuutena. Jos esimerkiksi aikoo ostaa 100 000 euroa maksavan sijoitusasunnon, pitäisi olla noin 30 000 euroa omaa rahaa tai muita vakuuksia.

Asuntosijoittamiseen on mahdollista päästä kiinni myös ilman alkupääomaa: jos omistaa asunnon, jonka lainaa on lyhentänyt jonkin verran, kotia voi käyttää seuraavan lainan vakuutena.

3. Asuntosijoittaminen velkarahalla

Velkavipu asuntosijoittamisessa tarkoittaa sitä, että rahoittaa sijoituksiaan lainan avulla. Se on asuntosijoittamisessa kannattavaa, mikäli vuokratuotto ylittää lainasta maksettavan koron vähintään muutamalla prosentilla.

Näin velkavipu toimii: kun olet esimerkiksi maksanut parikymmentä tuhatta euroa omaa kotia varten otettua lainaa, oma koti toimii vakuutena seuraavaan lainaan, jolla ostetaan ensimmäinen sijoitusasunto. Käytännössä vuokralaisesi lyhentää tämän sijoitusasunnon velkaasi ja muita sijoitukseksi kuluja samalla, kun nautit sijoituksesi arvonnoususta ja kerrytät vakuutta seuraavan sijoitusasuntosi hankkimiseen.

Velkavipu on oiva keino saada parempaa tuottoa omalle pääomalle, mutta samalla riskit luonnollisesti kasvavat. Korkotaso on ollut viime vuosina poikkeuksellisen matala, ja velkavivun käyttäminen on siksi ollut erityisen edullista.

Lähivuosina mahdollisesti tapahtuva koronnousu voi kuitenkin yllättää varomattoman asuntosijoittajan. Mikäli siis teet asuntosijoituksia lainarahalla, kannattaa sinun olla erityisen tarkkana varsinkin sijoitusasuntojesi määrän kasvaessa. Korkojen mahdollinen nousu tarkoittaa lainanhoitokulujen nousemista, ja tämä taas tarkoittaa vuokran korottamista, jotta asuntosijoitus on järkevä.

Luotonmyöntö perustuu maksukykyysi, joka arvioidaan aina pankissa luottoa haettaessa. Vaikka vakuuksia olisikin riittävästi, varmistetaan luottoa myönnettäessä myös, että maksukykysi riittää luoton lyhennysten maksamiseen myös korkojen noustessa.

4. Asuntosijoittamisen verotus

Vuokratuotot ja myyntivoitot ilmoitetaan vuosittain verottajalle. Asuntosijoittaja maksaa saamistaan vuokratuloista pääomaveroa pääomaveroprosentin mukaan. Myös mahdollisesta myyntivoitosta menee pääomatulovero, ellet ole itse asunut asunnossa yhtäjaksoisesti kahta vuotta.

Asuntosijoittajan kannattaa muistaa tehdä sijoitusasuntoonsa liittyvät verovähennykset verotuksen keventämiseksi. Sijoitusasuntoa varten otettu laina katsotaan verotuksessa tulonhankkimislainaksi. Kun laitat sijoitusasuntosi vuokralle, voit vähentää pääomatuloista – eli asunnon vuokratuotoista – asuntoon liittyvän velan korot tulonhankkimisvelan korkoina. Lisäksi voit tehdä verovähennyksen lainan toimituskuluista ja vuokraukseen liittyvistä kuluista kuten vesimaksusta, hoitovastikkeesta ja remonttikuluista.

Verohallinto saa pankeilta tiedot lainoista ja niiden koroista. Kannattaa tarkistaa, että lainan käyttötarkoitus on merkitty oikein esitäytettyyn veroilmoitukseen.

Lisätietoa asuntosijoittamisen verovähennyksistä Verohallinnon sivuilla.

5. Kannattaako sijoitusasunto?

Onko asuntosijoittaminen kannattavaa? Yksinkertaistettuna: jos vuokra kattaa yhtiövastikkeen, lainan takaisinmaksun ja verot ja rahaa jää vielä vähän ylikin, on asuntosijoitus kannattava.

Pelkkään vuokratuoton laskemiseen sijoitusta ei kuitenkaan kannata perustaa, vaan kokonaisuus ratkaisee. Syrjäseuduilta voi saada hyvinkin edullisia asuntoja, mutta jos niihin ei saa vuokralaisia, ei sijoitus ole kannattava. Asunnon ostajan tavoin myös sijoittajan pitää katsoa taloyhtiön kuntoa. Mitä korjauksia on tulossa ja miten kiinteistöstä on pidetty huolta?

Netissä on myös monia hyviä laskureita, joilla vuokratuoton voi laskea mahdollisesta sijoituskohteesta, ja arvioida sijoituksen kannattavuutta ennen ostoa.

Miten hankin sijoitusasunnon? Katso asuntosijoittajan vinkit

6. Asuntosijoittaminen uudiskohteeseen

Kannattaako asuntosijoittaminen uudiskohteeseen? Jos uudiskohde kiinnostaa, kannattaa selvittää ainakin, minkälaisia asuntoja taloon tulee, milloin ne valmistuvat, mitä ne tulevat lopulta maksamaan ja millä ehdoin niitä ennakkomarkkinoidaan tai myydään.

Uudiskohde sijoitusasuntona on hyvä vaihtoehto, jos sinulla ei ole kiinnostusta kunnostaa vanhempaa kohdetta, tai huolehtia taloyhtiöön mahdollisesti tulossa olevista isommista remonteista. Huolettomuuden vastapainona on toisaalta selkeästi korkeampi hinta, jolloin vuokratuotto yleensä jää vaatimattomammaksi. Myös asunnon odotettavissa oleva arvonnousu on vähäinen, paitsi kasvavilla ja erityisen vetovoimaisilla alueilla. Näistä syistä yksityisten asuntosijoittajien kiinnostus uudiskohteita kohtaan on vähentynyt huippuvuosista – valtaosa uudiskohteista myydään nykyään ostajille, jotka ottavat asunnon omaan käyttöönsä.

Uudiskohteeseen pääsee usein kiinni pienelläkin pääomalla, sillä osa myyntihinnasta on tyypillisesti yhtiölainaa. Halutessasi voit maksaa kaupantekovaiheessa pelkästään asunnon myyntihinnan, yleensä 30–50 prosenttia asunnon kokonaishinnasta. Loppukauppahinta jää yhtiölainaksi, jota lyhennetään kuukausittain rahoitusvastikkeessa.

On kuitenkin hyvä tiedostaa, että vastikkeen määrä nousee siinä vaiheessa, kun taloyhtiölainaa aletaan lyhentää. Tällöin asunnosta saatavan vuokratuoton tulee olla huomattavasti korkeampi kuin silloin, kun taloyhtiön lainasta on maksettu vain korkoja.

Kannattaa myös pohtia yhdessä oman pankin kanssa, kannattaisiko yhtiölaina kuitata pois henkilökohtaisella asuntolainalla. Asuntolaina eroaa yhtiölainasta muun muassa siinä, että siihen voi hankkia korkosuojaa tai takaisinmaksuturvaa. Lisäksi pankin kanssa voi matkan varrella neuvotella lyhennysvapaista.

Lue lisää uudiskohteen ostamisesta.

7. Montako sijoitusasuntoa?

Joskus ensimmäinen sijoitusasunto voi innostaa käynnistämään positiivisen lumipalloefektin. Velkavipua hyödyntämällä sijoitusasuntoja voi ajan kanssa hankkia useitakin, ja kun niitä on riittävästi, voi teoriassa elää niiden tuotoilla.

Lue, kuinka monta sijoitusasuntoa on riittävästi, jos mielii taloudellisesti riippumattomaksi.

8. Mistä kannattaa ostaa sijoitusasunto?

Sijoitusasunto kasvavasta kunnasta on varma valinta. Suurten kaupunkien keskustoissa ja jopa lähiöissä asunnot ovat kuitenkin kalliita. Tällä hetkellä asuntosijoittamisesta kiinnostuneen kannattaa siis suunnata katse kehyskuntiin, joista on hyvät liikenneyhteydet kaupunkien keskustoihin. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla junaradan varteen sijoittuvista kunnista, kuten Keravalta, Järvenpäästä ja Kirkkonummelta, löytyy hyviä sijoitusasuntoja. Pellervon Taloustutkimuksen mukaan tällä hetkellä eniten vuokratuottopotentiaalia on Vaasalla, Jyväskylällä, Oululla, Helsingillä ja Kokkolalla.

Lue lisää vinkkejä sijoitusasunnon ostamiseen.

9. Kenelle asuntosijoittaminen sopii ja lisää tietoa asuntosijoittamisesta

Asuntosijoittaminen sopii erityisesti vakaasta ja pitkäaikaisesta sijoituskohteesta kiinnostuneelle sijoittajalle. Alkuun pääsee myös pienellä rahalla – siksi asuntosijoittaminen sopii melkein kenelle tahansa.

Asuntosijoittajalta kuitenkin vaaditaan perehtyneisyyttä, pitkäjänteisyyttä ja kärsivällisyyttä siinä missä muiltakin pitkällä tähtäimellä sijoittavalta. Jonkin verran vaivaa tulee myös vuokralaisen etsimisestä ja asunnon kunnosta huolehtimisesta. Riskien minimoinnissa auttaa nopea reagointi - kannattaa olla hereillä silloin, kun vuokralaiselta tulee irtisanomisilmoitus tai jos vuokranmaksu alkaa viivästyä.

Jos päätit alkaa asuntosijoittajaksi ja kaipaat lisätietoa, kuuntele lisää vinkkejä asuntosijoittamisen podcastista ja lue kokemuksia asuntosijoittamisesta.

OP sosiaalisessa mediassa