Asuntosijoittaja vai asukas – näin taloyhtiölainojen verotuksen muutos vaikuttaisi sinuun

Taloyhtiölainat ovat viime vuosina kasvattaneet suosiotaan erityisesti asuntosijoittajien keskuudessa. Samalla taloyhtiöiden velkaantumisaste on noussut merkittävästi.

Tuore hallitus kaavailee muutosta taloyhtiölainojen verotukseen. Hallitusohjelmassa lukee, että ”hallitus selvittää mahdollisuutta uudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan osuus vuokratuotosta.” Mistä on kyse, ja millaisia vaikutuksia mahdollisella uudistuksella voi olla?

Tällä hetkellä asuntosijoittaja voi rahoittaa sijoituksensa pankin asuntolainan sijasta myös taloyhtiölainalla, jolloin laina jakaantuu taloyhtiön asunto-osakkeiden omistajille.

OP:n pk-yritysasiakkaista vastaava johtaja Heikki Peltola toteaa, että viime vuosina taloyhtiölainasta on tullut monelle asuntosijoittajalle houkutteleva vaihtoehto. Taloyhtiölainasta sijoittaja voi vähentää verotuksen yhteydessä vuokratulosta sekä koron sisältävän rahoitusvastikkeen että lainan lyhennyksen.

– Pankin kautta otetusta asuntolainasta sijoittaja voi taas vähentää vain korot, ei varsinaisia lainan lyhennyksiä.

Hallitusohjelman kirjaus liittyy huoleen siitä, että taloyhtiöiden velka-asteet ovat nousseet viime vuosina huomattavasti. Suomen Pankin tilastojen mukaan asuntoyhteisöjen lainakanta on kolminkertaistunut kymmenessä vuodessa.

– Vaikka lainan ottajana on taloyhtiö, lainat tulevat aina lopulta osakkaiden maksettavaksi. Peltola selventää.

Asuntosijoittajien ja asukkaiden intressit voivat erota

Hallitusohjelman mukaan ”osaltaan veroedun vuoksi monissa uusissa asunto-osakeyhtiöissä velka-aste on noussut jopa yli 80 prosenttiin.”

Peltola ei täysin tunnista ohjelmassa mainittua 80 prosenttia. Hänen mukaansa taloyhtiölainojen osuus on tällä hetkellä uudiskohteissa tyypillisesti noin 60–70 prosenttia.

– Ja perinteisesti kotitaloudet ovat maksaneet taloyhtiölainoja pois melko nopeasti myös omiin nimiinsä ottamillaan pankkilainoilla.

Huolestuttava tilanne voi Peltolan mukaan syntyä, jos omistus asuntoyhtiöissä keskittyy muutamalle asuntosijoittajalle. Samalla myös valta taloyhtiön päätöksissä keskittyy.

Jos sijoittaja jostain syystä joutuu maksuvaikeuksiin, hänen taloyhtiövelkansa kaatuu muiden asukkaiden harteille.

– Tosin kyseessä on enemmän teoreettinen huoli, eikä tällaisia tilanteita ole tullut vielä vastaan. On kuitenkin hyvä tiedostaa, että sijoittajat eivät välttämättä ajattele niin pitkäkantoisesti kuin asukasomistajat.

Asuntosijoittajien ja asukkaiden intressit voivat erota esimerkiksi huolto- tai remonttitöiden suhteen. Sijoittajan tehtävä on maksimoida tuottoja, joten hän ei välttämättä halua investoida esimerkiksi latauspaikkojen rakentamiseen tai pihojen kunnostamiseen samalla tavalla kuin taloyhtiössä asuva henkilö.

– Siksi aina asuntoa ostaessa pitäisi selvittää, ovatko taloyhtiön taloustilanne ja omistusjakauma tasapainoisia. Voi myös kysyä isännöitsijältä, onko menneisyydessä ollut päätösvaikeuksia.

Lisääntyykö pankkilainojen suosio?

Jos uudistus toteutuu, se koskettaa ennen kaikkea uudiskohteiden asuntosijoittajia. Uudiskohteissa taloyhtiön velka-aste on tyypillisesti korkeampi kuin vanhemmissa kiinteistöissä. Sijoittajien kiinnostus uudisrakennuksia kohtaan voi vähentyä, jos he eivät enää voi käyttää yhtiölainan verohyötyä.

– Toisaalta myös asumiskäyttöön ostetun kiinteistön asuntovelan korkovähennystä on laskettu viime vuosina. Siinä mielessä yhtiölainan vähennysoikeuden poistaminen tasapuolistaa verotusta, Peltola pohtii.

Asuntolainan korkoja on voinut vähentää verotuksessa, jos laina on otettu vakituisen asunnon hankintaa tai peruskorjausta varten. Vuonna 2015 koroista sai vähentää 65 prosenttia, vuonna 2019 enää 25 prosenttia. Uusi hallitus kaavailee asuntolainan korkovähennyksen poistamista kokonaan.

Usein taloyhtiölainojen ensimmäiset kolme vuotta ovat lyhennysvapaita. Niiden aikana sijoittaja ei voi nytkään hyötyä verohelpotuksesta. Lisäksi helpotus koskee vain rahoitusvastikkeita, jotka kirjataan taloyhtiön kirjanpidossa tuloksi.

– Mutta kyllä muutos voisi hillitä asuntosijoittajien innostusta ja lisätä pankkilainojen suosiota.

Peltola muistuttaa, että yksityishenkilöillä on aina mahdollisuus valita henkilökohtainen luotto, jonka voi taloyhtiölainaa paremmin sovittaa omiin tarpeisiin. Taloyhtiölaina on lukittu taloyhtiöön, eikä sen lyhennysvapaista tai muista poikkeusjärjestelyistä voi neuvotella itse pankin kanssa.

Mahdollisia heijastuksia rakentamiseen ja vuokratasoon

Muutoksen vaikutukset voivat näkyä myös laajemmin rakentamisessa ja asuntomarkkinoilla. Peltolan mukaan viime vuosina uudiskohteita on rakennettu paljon juuri asuntosijoittajien ottamien taloyhtiölainojen varassa.

– On mahdollista, että joidenkin kohteiden rakentamista ei voida aloittaa, jos niihin ei tulekaan tarpeeksi huoneistovarauksia.

Tyypillisesti sijoittaja voi varata kerralla suuren osan huoneistoista, kun taas kuluttajavaraukset tulevat yksitellen ja hitaammin. Se, kuinka monen varauksen jälkeen rakentaminen aloitetaan, on urakoitsijakohtaista.

Peltola uskoo, että kasvukeskuksissa merkittäviä lykkäyksiä tuskin tulee, koska asuntoihin riittää tulijoita. Myös tällä hetkellä matalalla olevat korot ja positiivinen talous tukevat asuntokauppaa.

Jos yhtiölainan vähennysoikeus vuokratuotosta poistuu, se saattaa myös heijastua asuntojen vuokratasoon.

– Jos myös lyhennysosuudesta on maksettava veroa ja sijoittaja haluaa sijoituksestaan yhä saman tuoton, hänen on pyydettävä kohteesta aiempaa korkeampaa vuokraa.

OP sosiaalisessa mediassa