Kehtaako tästä puhua? Tiina Stenvall mietti ennen pitkään, kenelle kertoo asuntosijoituksistaan.

– Ihmiset kuvittelevat, että asuntosijoittajat ovat kroisoksia, joilla on valtavasti rahaa. Se ei pidä minun kohdallani paikkaansa, kuten ei monen muunkaan asuntosijoittajan. Useimmat ovat tavallisia työssäkäyviä ihmisiä.

Asuntosijoittamisen aloittamiseen tarvitaan suhteellisen pieni, esimerkiksi 10 000 euron alkupääoma, Stenvall huomauttaa. Sijoittamiseen on mahdollista päästä kiinni myös ilman alkupääomaa: jos omistaa asunnon, jonka lainaa on lyhentänyt jonkin verran, kotia voi käyttää seuraavan lainan vakuutena.

– Suomessa ihmisillä on tapana omistaa omat kotinsa, joten monella olisi taloudelliset mahdollisuudet ostaa sijoitusasunto.

Stenvall on lastentarhanopettaja, joka kiinnostui asuntosijoittamisesta jo 1990-luvun alussa. Pääkaupunkiseudun asuntokupla oli juuri puhjennut, ja asuntojen hinnat olivat romahtaneet. Toisin kuin monelle muulle Stenvallille kuplan puhkeaminen oli hyvä uutinen, sillä hän oli juuri säästänyt ASP-tililleen tarpeeksi rahaa ensiasuntoa varten.

Ostettuaan oman kodin hän mietti, että nyt asuntojen hinnat ovat niin matalalla, että niitä kannattaisi ostaa enemmänkin. Stenvall toivoi jo tuolloin, että hänellä olisi muitakin tulonlähteitä kuin palkka, ja sitä tarkoitusta sijoitusasunto palvelisi hyvin.

Harmi kyllä tuoreella ensiasunnon omistajalla ei ollut yhtään ylimääräistä rahaa. Ei auttanut muu kuin päättää säästää muutama vuosi.

Elämä kuitenkin puuttui peliin: tuli perhe ja omakotitalon rakentaminen, ja sijoitusasunnon osto jäi.

Ensimmäisen asunnon vuokraaminen jännitti

2000-luvun puolivälissä Stenvall sai vanhemmiltaan pienen perinnön. Maksettuaan oman asuntolainansa pois hän mietti, mihin sijoittaisi loput rahat.

Hän harkitsi osakkeita, mutta tuli siihen tulokseen, ettei jaksa perehtyä syvällisesti osakekursseihin tai tarkkailla suhdanteita. Hän oli kuitenkin seurannut sivusilmällä pääkaupunkiseudun asuntojen hintakehitystä ja päätti nyt hankkia ensimmäisen sijoitusasuntonsa.

Stenvall löysi nopeasti Helsingin kantakaupungista Alppilasta 24 neliön yksiön noin 90 000 eurolla. Siihen oli tulossa putkiremontti, mutta sitä Stenvall ei pelännyt – jokaiseen asuntoon tulee väistämättä remontteja jossain vaiheessa.

– Kriteerini oli, että asunnon pitää olla mahdollisimman pieni. Sellaiseen on helppo saada vuokralaiseksi vaikka opiskelijoita. Lisäksi pienissä asunnoissa remonttikustannukset ovat matalammat kuin isoissa, hän perustelee.

Aluksi Stenvallia jännitti vuokranantajana toimiminen: Osaisiko hän tehdä lainmukaiset vuokrasopimukset, mitä jos kohdalle sattuu hankala vuokralainen, mitä jos tulee oikeusjuttuja?

– Ei sellaisia voi kuitenkaan etukäteen miettiä. Ongelmiin on yleensä olemassa ratkaisut, ja asiat järjestyvät.

Pari viikkoa kaupanteon jälkeen Stenvallin yksiössä asui jo vuokralainen. Kun Stenvall huomasi, että ostaminen ja vuokraaminen on yksinkertaista, hän innostui ja alkoi lukea asuntosijoittajille suunnattua kirjallisuutta – ja ostaa lisää sijoitusasuntoja.

Velkavipu on asuntosijoittajan puolella

Asuntosijoittaminen on myös pienituloiselle sopiva sijoitusmuoto, sillä siinä voi käyttää helposti velkavipua.

Velkavipu tarkoittaa sitä, että kun on maksanut parikymmentä tuhatta euroa vaikkapa omaa kotia varten otettua lainaa, oma koti toimii vakuutena seuraavaan lainaan, jolla ostetaan sijoitusasunto.

Vuokralainen lyhentää vuokrina pikkuhiljaa sijoitusasunnon lainaa – ja omistaja kerryttää siinä samalla vakuutta taas seuraavan sijoitusasunnon lainaan. Lopulta koossa voi olla mojova potti.

Tällä tekniikalla Stenvall on hankkinut muutaman sijoitusasunnon eri puolilta Suomea.

Stenvallin kokemuksen mukaan pankit myöntävät lainaa mieluummin sijoitusasunnon kuin vaikkapa osakkeiden ostamiseen, mutta viime aikoina pankit ovat kiristäneet ehtoja asuntolainan myöntämiselle.

– Olen kuitenkin aina saanut lainan sellaista pyytäessäni, vaikka joskus on sanottukin pankista, että nyt jäitä hattuun.

Glögipullo vuokralaiselle

Stenvall liittyi ensimmäisen asunnon ostamisen jälkeen Suomen Vuokranantajiin, joka on hänen mielestään kuin asuntosijoittajien oma liitto.

– Olisi pitänyt liittyä sinne heti, sillä sieltä saa muun muassa juristin tekemät vuokrasopimuspohjat, ja lakiapu on koko ajan puhelinsoiton päässä.

Juridista apua Stenvall on tarvinnut kerran, kun vuokralaisen vuokranmaksussa ja taloyhtiön sääntöjen noudattamisessa tuli ongelmia.

Stenvall on varautunut riskeihin erilaisin keinoin. Hän vaatii aina vuokrasopimuksessa asukasta hankkimaan kotivakuutuksen‍. Lisäksi kahden kuukauden vuokravakuus tuo turvaa.

– Vakuudesta en koskaan tingi. Vuokralaisen taustojen selvittäminen on myös yksi riskienhallintakeino. Luottotiedoissa ei saa olla merkintöjä.

Enimmäkseen Stenvallilla on ollut hyviä vuokralaisia, ja hän pitääkin heitä nimenomaan asiakkainaan: vie jouluna konvehtirasian tai glögipullon ja yrittää hoitaa asiakassuhdetta mahdollisimman hyvin. Stenvall hoitaa vuokraamisen aina itse, koska se on hänestä helppoa ja hauskaa.

– Itse vuokraamalla pääsee paremmin vaikuttamaan vuokralaisen valintaan ja tutustuu tulevaan vuokralaiseensa. Välittäjän käyttäminen olisi myös pois omasta kassavirrasta, hän perustelee.

Osta asunto ja pidä se

Stenvallin sijoitusstrategia on “osta ja pidä”, eli hän ostaa hyväksi toteamansa asunnon, minkä jälkeen hänen ei tarvitse enää välittää asuntojen hintojen nousuista tai laskuista.

Joskus hintojen nousu tosin tekee sijoituksesta niin kannattavan, että strategiasta kannattaa poiketa. Niin on käynyt Stenvallin Alppilan-yksiölle, jonka myyntihinta on alueen hintakehityksen vuoksi noussut todennäköisesti noin kaksinkertaiseksi siihen nähden, mitä Stenvall asunnosta maksoi. Nyt hän miettiikin yksiön myymistä.

– Myyntihinnalla saisi pari asuntoa kehyskunnista, ja sitten saisi useamman asunnon vuokratuoton.

Se olisi looginen askel, sillä sijoittajana Stenvallilla on selkeä tavoite: saada jossain vaiheessa toimeentulo pelkästään asuntosijoituksiensa tuotoista.

Tiina Stenvallin vinkit aloittelevalle asuntosijoittajalle

1. Osta pieniä asuntoja

Pienet asunnot saa vuokrattua helposti, sillä niiden kysyntä on suurempaa kuin kaksioiden ja kolmioiden.

2. Kiinnitä huomiota sijaintiin

Osta alueelta, jonka tunnet, ja tarkista, onko alue muuttovoittoinen. Muuttotappiokunnissa vuokraaminen voi olla haasteellista. Myös saman kaupungin tai kunnan alueelliset erot kannattaa ottaa huomioon.

3. Varmista vuokratuotto

Ota selvää, mikä on asunnon hinta, yhtiövastike ja käypä vuokra. Yksinkertaistettuna: jos vuokra kattaa yhtiövastikkeen, lainan takaisinmaksun ja verot ja rahaa jää vielä vähän ylikin, tuotto vaikuttaa hyvältä. Joskus sijoituksen tuotto voi olla jopa 10 prosenttia, mutta niin ei useinkaan ole esimerkiksi Helsingin kantakaupungissa.

Pelkkään vuokratuoton laskemiseen sijoitusta ei kuitenkaan kannata perustaa, vaan kokonaisuus ratkaisee. Syrjäseuduilta voi saada hyvinkin edullisia asuntoja, mutta jos niihin ei saa vuokralaisia, ei sijoitus ole kannattava. Itse suosin kaupunkien keskusta-alueita. Niihin on aina suhteellisen helppo saada uusi vuokralainen edellisen lähtiessä. Lisäksi pitää katsoa tulevia korjaustarpeita.

Netissä on myös monia hyviä laskureita‍, joilla vuokratuoton voi laskea mahdollisesta sijoituskohteesta.

4. Ota opin kannalta

Asuntosijoittamisessa oppii koko ajan uutta. Vastaan tuleviin haasteisiin kannattaa suhtautua positiivisesti ja ajatella, että eipä ollut turha päivä tämäkään.

Lue lisää asuntosijoittamisesta ja hae lainaa op.fi:stä‍.