Näin myyt asuntosi itse: 10 kohdan opas

Haluaisitko myydä asunto-osakkeesi itse? Näillä vinkeillä vältät yleisimmät sudenkuopat.

1. Selvitä asunnon käypä arvo

Kotiisi liittyy tunnearvoa – mutta vain sinulle itsellesi. Asunnon rahalliseen arvoon vaikuttavat ensisijaisesti sen koko, sijainti ja kunto sekä taloyhtiön taloustilanne, rakennuksen kunto ja tulevat kunnossapitotarpeet.

Esimerkiksi taloyhtiössä pian alkava LVIS-, julkisivu-, ikkuna- tai kattoremontti tai asunnon kylpyhuoneen- tai keittiön remonttitarve alentavat pyyntihintaa. Hintaa nostavia seikkoja voivat olla lähialueille tulevat uudet työpaikat, palvelut tai entistä paremmat liikenneyhteydet. Perustele hintapyyntöä myös ostajalle erityisesti näillä asioilla.

Tutki myynnissä olevien vastaavien asuntojen pyyntihintoja Etuovi ja Oikotie-palveluissa sekä toteutuneita myyntihintoja OPKK:n maksuttomassa Asunnon myyntiapu -laskurissa‎. Löydät sieltä myös tietopaketin asunnon myynnistä sekä kauppakirja- ja ostotarjouspohjat, jotka voit ladata käyttöösi.

2. Hanki asiakirjat hyvissä ajoin

Hanki näyttöä varten etukäteen enintään kolme kuukautta vanha isännöitsijäntodistus, yhtiön viimeisin tilinpäätös, kunnossapitosuunnitelma, yhtiöjärjestys, energiatodistus ja pohjakuva. Saat paperit taloyhtiösi isännöitsijältä maksua vastaan.

Tutustu papereihin huolella, jotta osaat vastata ostajien kysymyksiin. Useimpia ostajia kiinnostavat taloyhtiössä tehdyt ja tulevat remontit.

Jos olet myymässä perikunnalle kuuluvaa asuntoa, tarvitset myymistä varten valtakirjan kaikilta kuolinpesän osakkailta.

3. Siivoa, korjaa ja vähennä tavaraa

Valmistaudu asuntonäyttöön siivoamalla koti kunnolla, pesemällä ikkunat ja vähentämällä irtotavaroiden sekä kalusteiden määrää. Laita perhekuvat, hammasharjat ja muut henkilökohtaiset pois näkyviltä esittelyn ajaksi. Lisää kodinstailausvinkkejä löydät täältä.

Isoja remontteja, kuten kylpyhuone- ja keittiöremonttia, ei kannata ryhtyä tekemään, sillä et saa yleensä niihin upottamiasi euroja takaisin myyntihinnassa. Repsottavat kohdat on syytä korjata. Esimerkiksi rikkinäiset valokatkaisijat ja lemmikkien repimät tapetit on hyvä uusia.

4. Teetä kosteusmittaus ammattilaisella

Jos kylpyhuoneesi on valmistunut tai remontoitu ennen vuosituhannen vaihdetta, teetä kosteusmittaus osaavalla ammattilaisella, kuten VTT:n sertifioimalla kosteudenmittaajalla.

Jos rakenteeseen on päässyt kosteutta, neuvottele tehtävistä toimenpiteistä taloyhtiön kanssa. Yleensä korjauskulut jakautuvat yhtiön ja osakkaan kesken.

5. Tee houkutteleva myynti-ilmoitus

Panosta selkeisiin, hyvälaatuisiin ja hyvän kokonaiskuvan asunnosta antaviin valokuviin ja jouhevaan esittelytekstiin. Muutaman kappaleen esittelyteksti ja kymmenen kuvaa riittävät.

Mieti, mitä haluat kuvillasi ja tekstilläsi viestiä. Jos asunnon parvekkeelta avautuu upea maisema ja olohuoneessa onnistuu isompienkin sukujuhlien pitäminen, kerro niistä kuvin ja sanoin.

Julkaise myynti-ilmoitus kanavassa, joka tavoittaa mahdollisimman paljon asuntosi potentiaalisia ostajia. Etuovi ja Oikotie-palvelut perivät myynti-ilmoituksen julkaisusta noin 150 euron kertakorvauksen.

6. Ole aktiivinen esittelyssä

#### Vaikka itse haluaisit pitää vain yksityisnäyttöjä, on hyvä tietää, että ostajakandidaatit uskaltautuvat usein paremmin yleisiin näyttöihin.

Keskustele katsojien kanssa ja kysele heidän ajatuksiaan asunnosta. Älä provosoidu, vaikka kommentit eivät olisikaan pelkästään myönteisiä.

Mieti etukäteen millaisia kysymyksiä ja kritiikkiä ostajat voivat näytössä esittää ja valmistaudu vastaamaan niihin. Esimerkiksi jos ostaja kauhistelee tulevaa taloyhtiöremonttia, käännä asia positiiviseksi kertomalla, että yhtiötä hoidetaan hyvin – ei ole odotettavissa kalliita yllätyslaskuja.

Tai jos vilkkaasti liikennöity lähikatu mietityttää, kerro, jos yhtiöön on vaihdettu ääntä eristävät ikkunat ja mainitse, että keskustaan pääsee kymmenen minuutin välein.

Pyydä esittelyssä kävijöitä puhelinnumerot. Näin voit soittaa heille seuraavana päivänä ja tiedustella ostohaluista. Myyjän aktiivisuudella on todella suuri merkitys kaupan syntymiselle – myös kun myyt itse omaa kotiasi.

7. Muista, että osakekaupassa ostotarjous on sitova

#### Jos näytössä kävijä vaikuttaa kiinnostuneelta, kysy, haluaisiko hän jättää kirjallisen ostotarjouksen. Tulosta valmiiksi ostotarjouslomakkeita, jotta tarjouksen tekeminen on mahdollisimman helppoa ja kaikki oleelliset asiat tulevat varmasti mukaan ostotarjoukseen.

Ostotarjouksen saatuasi huomioi paitsi hinta myös esitetyt ehdot. Joskus voi olla järkevämpää valita hieman alempi tarjous, jos ostotarjoukseen kirjatut ehdot ovat sinun kannaltasi paremmat ja kauppoja päästään tekemään nopeasti. Tarjouksen ehtona voi olla vaikka ostajan oman asunnon myynti. Huonossa tapauksessa tähän voi kulua pitkään.

Voit halutessasi myös hyväksyä ehdollisen tarjouksen, mutta pidättää itselläsi oikeuden hyväksyä muitakin tarjouksia. Näin sinulla on mahdollisuus myydä asunto toiselle tarjoajalle, jonka ostotarjous ei sisällä ehtoja.

Jos haluat tehdä tarjouksen jättäjälle vastatarjouksen, kirjaa se esimerkiksi käsin tarjouslomakkeen alareunaan. Vahvista vastatarjous allekirjoituksellasi.

Ostotarjous sitoo ostajaa, mutta jos et myyjänä hyväksy tarjousta sen voimassaoloaikana, tarjous raukeaa. Kun olet myyjänä hyväksynyt tarjouksen, se sitoo myös sinua. Jos myyjä tai ostaja kieltäytyy tämän jälkeen kaupanteosta, hänen tulee maksaa toiselle osapuolelle ostotarjouksessa määritelty vakiokorvaus tai käsiraha, joka voi olla korkeintaan neljä prosenttia kauppahinnasta.

8. Kauppakirja viimeistelee kaupan

Kun olet hyväksynyt tarjouksen tai ostaja on hyväksynyt vastatarjouksesi, on aika tehdä kaupat. Sitä varten tarvitaan kauppakirja, jossa esitetään tiedot muun muassa myyjästä, ostajasta ja kaupan kohteesta, hinnasta sekä hallinta- ja omistusoikeuden siirtymisestä.

Kauppakirjan voi tehdä itse valmiin kauppakirjapohjan avulla tai teettää sellaisen kiinteistönvälitysliikkeessä. OPKK:ssa asunto-osakkeen kauppakirjan teettäminen maksaa 300 euroa + alv. Kauppakirja tarvitaan kolmena kappaleena: yksi myyjälle, yksi ostajalle ja yksi taloyhtiön isännöitsijälle.

Kauppakirjan teossa on syytä olla tarkkana, jotta kaikki kohdat tulevat täytetyiksi oikein. Kauppakirja voi olla pätemätön, jos siinä on lainvastaisia ehtoja, myyjänä on muu kuin omistaja, tai kaikki omistajat eivät ole antaneet suostumusta kauppaan.

On myös tärkeää, että huoneistolle kuuluva yhtiölainaosuus ja remonttiosuudet, jotka eivät vielä näy lainassa, on merkitty kauppakirjaan. Myös mahdolliset vastikerästit pitää mainita.

9. Järjestä kaupantekotilaisuus pankissa

Useimmiten kaupantekotilaisuus on järkevintä järjestää pankissa, josta ostaja ottaa asuntolainan. Ota mukaasi kauppakirjat, asunnon osakekirja ja asunnon mahdollisilta muilta omistajilta saamasi valtakirjat.

Jos sinulla on asunnosta vielä lainaa, osakekirja on pankissasi säilytyksessä. Pyydä omaa pankkiasi toimittamaan osakekirja pankkiin, jossa kauppa tehdään. Myydessäsi sinun ja aviopuolisosi yhteistä kotia tarvitset puolisoltasi kauppakirjaan allekirjoituksen.

Kun kauppakirja on allekirjoitettu, ostaja maksaa kauppahinnan osittain tai kokonaan. Tämän jälkeen asunnon osakekirjaan tehdään siirtomerkintä ja osakekirja siirtyy ostajalle. Kun ostaja on näyttänyt taloyhtiön isännöitsijälle siirtomerkinnällä varustetun osakekirjan, vapaudut yhtiövastikkeen maksusta. Muistuta ostajaa myös varainsiirtoilmoituksen tekemisestä.

Luovuta ostajalle asunnon avaimet kauppakirjassa sovittuna ajankohtana. Jos lipsut sovitusta aikataulusta, joudut maksamaan ostajalle kauppakirjassa mainitun viivästyssakon.

10. Varaudu myyntivoittoveron maksamiseen

Jos et ole asunut omistamassasi asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään kahta vuotta, joudut maksamaan mahdollisesta myyntivoitosta pääomaveroa. Vuonna 2017 pääomaveroprosentti on 30 %, ja yli 30 000 euroa ylittävältä osalta 34 %.

Verohallinto saa tiedon asunnon myynnistä ostajan tekemästä varainsiirtoveroilmoituksesta. Verotoimiston virkailija on sinuun yhteydessä, jos myynnistä on syntynyt myyntivoittoa. Ilmoita silloin kaikki asunnon myynnistä aiheutuneet kulut.

Verohallinto vähentää ne myyntivoitosta ja lähettää tilisiirtolomakkeen veron maksamista varten.

Asiantuntija: Keski-Suomen OP Kiinteistökeskuksen myyntipäällikkö, laillistettu kiinteistönvälittäjä LKV Nina Saleva

Tuoreimmat
Sukupuolineutraalius on hömppää. Vai onko?
Kun Aamulehti ilmoitti ryhtyvänsä käyttämään lehdessään sukupuolineutraaleja nimikkeitä, ajattelin tehdä itselleni kattilallisen popcorneja ja seurata siitä kirpoavaa keskustelua. Hetken...
Nämä raha-asiat on hoidettava, kun läheinen kuolee
Surun keskellä käytännön asioiden järjesteleminen tuntuu usein raskaalta. Muistilista hoidettavista raha-asioista auttaa menehtyneen omaisia.
Viimeinen oljenkorsi ‒ halu auttaa sai yrittäjän liittymään kantasolurekisteriin
Yrittäjä Jaakko Puolakka on kuulunut kantasolurekisteriin 12 vuotta. Kaksi kertaa hän olisi sopinut luovuttajaksi. Silti hän ei ole voinut toimia luovuttajana vielä kertaakaan.
Joskus riski kannattaa ‒ yhä useampi pk-yrittäjä vaurastuu tällä kikalla
Sijoittaminen on mahdollista jokaiselle pk-yrittäjälle. Lisätuotot voi käyttää esimerkiksi investointeihin.