Taviksesta Talousneroksi – Asuntosijoittajan kämpät takovat rahaa

Kolmikymppisen Tuomas Vappulan kävellessä sisään Töölöläiskahvilaan ei uskoisi, että kyseessä on menestynyt asuntosijoittaja. Hän on pukeutunut rennosti farkkuihin, hupulliseen takkiin ja mustaan lippikseen.

Mikäli mies realisoisi asunnoissa kiinni olevan omaisuutensa nyt, hän voisi viettää leppoisaa elämää vapaaherrana. Vappulalla on kaksi lähes kokonaan maksettua kerrostaloasuntoa Helsingin keskustan tuntumassa, mikä tarkoittaa useamman sadan tuhannen euron rahareserviä. Asuntoja ei kuitenkaan ole tarkoitus myydä. Ainakaan ihan vielä.

Vappula muistaa ensimmäisen sijoitusasuntonsa hyvin. Tai oikeastaan asunto oli hänen isänsä, mutta remppahommat hoiti Vappula itse. Huonokuntoinen asunto hankittiin 120 000 eurolla ja puolen vuoden päästä se myytiin 147 000 eurolla. Voittoa kertyi verojenkin jälkeen mukavasti ja silloin parikymppinen pojankoltiaiselle jäi ”hyvä kuukausiliksa”.

– Faija palkitsi vielä työn jäljen erikseen kun se oli niin kovin tyytyväinen, muistelee Vappula hymy kasvoillaan.

Ensimmäisen positiivisen kokemuksen jälkeen Tuomas Vappula jäi koukkuun tuohon huumaavaan tunteeseen ja sittemmin remontoituja ja myytyjä asuntoja on kertynyt useita. Suurin osa niistä on kaupattu uusille omistajille, mutta pari on jätetty vuokralle luomaan vaurautta.

Ensimmäinen asuntolaina irtosi suhteilla

Asuntosijoittaja Krista Kitin tarina on hyvin samankaltainen. Nuori nainen innostui sijoittamisesta perheenjäsentensä kautta muutamia vuosia sitten. Kitti löysi itselleen hyvän asunnon Töölöstä ja vaikka oli tuolloin opiskelija, marssi nainen tutun pankinjohtajan pakeille hakemaan lainaa sijoituksensa tueksi.

Lainan saaminen ilman suhteita olisi tuskin ollut aivan yhtä helppoa, mutta hetken Kittiä seurattunaan tuntuu siltä, että hän olisi varmasti onnistunut puhumaan myös tuntemattoman lainaneuvottelijan puolelleen. Kitin saapuessa haastatteluun, tulee mukana positiivinen fiilis. Nainen saapuu paikalle pyöräillen ja tervehtii niin reippaasti että kahvilan myyjä säpsähtää tuolillaan.

Sekä Vappulaa että Kittiä yhdistää asuntosijoittajana monet asiat. Molemmat ovat ahkeria, aloittaneet sijoittamisen nuorena ja jalat ovat tukevasti maassa. He ovat monella tapaa hyvin tavallisia nuoria aikuisia, mutta eroavat monista muista siinä, että molemmat ovat päättäneet vaurastua. Kaksikkoa jututtaessa käy ilmi, että kyseessä on tietoinen päätös.

Kumpikaan heistä ei tosin koe olevansa millään tapaa vauraita. Varsinkin Tuomas Vappulaa koko asia puistattaa, sillä mies ei halua mieltää itseään rikkaana. Itse asiassa koko ajatus tuntuu vieraalta.

– Mä en edes halua olla varakas, vaan tehdä mitä huvittaa. Tykkään reissata perheen kanssa ja se on periaatteessa niin, että me voitaisiin lähteä reissuun vaikka tänään, pohtii Vappula.

Sijoitusasunnon ostamisessa tärkeintä on hinta. Siis se summa, jolla asunnon saa hankittua itselleen. Oli sitten kyseessä rahan tekeminen remontilla tai vuokratuotolla, näyttelee suurinta roolia juuri hankintahinta. Esimerkiksi remonttikustannukset ovat melko kiinteä kuluerä, joten suurin voitto syntyy hankintahinnan ja myyntihinnan erotuksesta.

Vuokratuottomielessä ansaintalogiikkaan pätee sama asia, sillä alhainen hankintahinta tarkoittaa pienempää lainamäärää. Tämä heijastuu suoraan siihen kuinka kannattavaa asunnon vuokraaminen on. Ideaali ja monella tapaa ainoa järkevä tilanne on se, jossa asuntoa varten otettu laina maksaa itsensä takaisin vuokratuotoilla. Juuri tällainen tilanne on sekä Kitillä että Vappulalla.

– Käytännössä se menee niin, että joku muu maksaa mun lainaa pois, selventää Kitti.

Asuntosijoittajaksi järkisyistä

Asuntosijoittaminen valikoitui Kitille sopivaksi sijoitusmuodoksi puhtaasti järkisyistä. Hän kävi aikoinaan sijoituskartoituksessa, jossa käytiin läpi useita erilaisia sijoitusmuotoja. Omakseen hän koki asuntosijoittamisen, sillä siinä riskit ovat kohtuulliset. Riski vaihtelee toki kovasti eri alueiden ja kaupunkien välillä.

– En ole mikään riskisijoittaja, enkä halua laittaa rahojani mihinkään missä ne voi menettää kokonaan. Kämpissä on se hyvä puoli, että vaikka hinnat romahtavat, niin asunnosta ei tule arvotonta, kertoo Kitti.

Tilanne on vastaava hyvin hajautettujen sijoitusten kohdalla, sillä niidenkään arvo ei tule mitä todennäköisimmin katoamaan. Etenkään silloin kun sijoitusaika on pitkä.

Krista Kitti on hyvin suomalainen sijoittaja, sillä meillä omistaminen tarkoittaa hyvin usein jotain konkreettista omaisuutta. Jotain mitä voi koskea ja aistia. Siksi osakkeisiin, rahastoihin ja vakuutuksiin sijoittaminen tuntuu osasta vieraalta. Heille asuntosijoittaminen voikin olla toimiva ratkaisu.

Sijoitusasunto on monessa mielessä myös kohtuullisen matalan riskin sijoitusmuoto, sillä vaikka arvo saattaisi muuttua tai laskea vuosien varrella, on hyvin epätodennäköistä, että asunto menettäisi arvonsa kokonaan. Matala riski tarkoittaa samalla myös maltillisempaa tuottoa. Erityisesti jos tarkoituksena on tehdä asuntosijoittamista vuokramielessä.

Asuntojen ostaminen asuntokehitysmielessä ei sekään ole kovin riskipeliä, mutta tuottoa on joissain tapauksissa vaikeaa ennustaa. Tappiolle jääminen on epätodennäköistä, mutta kiinteistöbisnes vaatii toki hyvää hintatietoisuutta ja malttia. Tuottoa tulee, mikäli ei tee tyhmiä hankintoja.

Pienissä kaupunkiasunnoissa parhaat katteet

Tuomas Vappula elätti itsensä useamman vuoden ostamalla huonokuntoisia asuntoja, remontoimalla ne ja myymällä sitten voitolla. Reilun viiden vuoden aikana hän osti ja myi kymmenisen asuntoa. Tahti oli noin kaksi asuntoa vuodessa ja yhden asunnon tekemiseen meni aikaa kolmesta neljään kuukautta. Väliajat mies lomaili ja remontoi kavereidensa asuntoja.

Vappula suosii pieniä kaupunkiasuntoja, sillä niissä voittoprosentit ovat parhaita. Karkeasti voi sanoa, että hyvässä yksilössä asunnon arvo kohoaa remontilla 40-60 tuhatta euroa muutamassa kuukaudessa. Parhaimmillaan puolen vuoden työstä on jäänyt käteen myyntivoiton jälkeen useita kymmeniä tuhansia vaivanpalkkaa. Se on hyvä raha siihen nähden, että kyseessä on veroton ansio, jos asuntoa on käytetty omana kotina vähintään kahden vuoden ajan.

– Rahaa tärkeämpää mulle on se, että loppuajan vuodesta saa lomailla, toteaa Vappula.

Aivan riskitöntä ei asuntosijoittaminenkaan ole. Sen on Krista Kitti kokenut kantapään kautta. Hänen omistamassaan asunnossa sattui vesivahinko ja maksajaksi joutui luonnollisesti omistaja. Vaurion korjaaminen vei kuukausia ja tuolta ajalta vuokratuottoja ei herunut. Tällaiseen kannattaa kuitenkin varautua sinä vaiheessa kun asunnon laittaa vuokralle.

Sijoituksestaan kannattaa myös pitää huolta, mikä onnistuu asuntosijoituksen kohdalla helpoiten istumalla taloyhtiön hallituksessa, kuten Kitti tekee. Sillä tavalla hän tietää jatkuvasti missä kunnossa taloyhtiö on ja mitä korjauksia on suunnitteilla.

– Mulle on tärkeää tietää, että kaikki on kunnossa yhtiössä.

Asuntosijoittaminen tuntuu asiaa vierestä seuraavan mielestä liian hyvältä ollakseen totta. Jos se on näin helppoa, miksi kaikki eivät tee samaa? Reseptin on löytänyt entistä suurempi määrä ihmisiä. Tilanne on muuttunut kymmenen vuoden takaisesta melkoisesti, sillä kiinteistökehittäjiä on Tuomas Vappulan mukaan huomattavasti enemmän kuin vuosikymmen sitten.

– Kun joku laittaa nykyään pommikämpän nettiin, niin siellä on 30 ihmistä samalla ajatuksella paikalla.

Käytännössä tilanne on sijoittajan näkökulmasta se, että jos asunto ehtii netin asuntosivustoille, on peli jo menetetty. Tuolloin hinta kapuaa korkeammalle ja tinkiminen suoritetaan useissa tapauksissa lähtöhinnasta ylöspäin. Sekä myyjistä että ostajista on tullut hintatietoisempia, minkä vuoksi selkeästi alle markkinahinnan myytäviä asuntoja ei juuri enää ole.

47 asuntonäyttöä ennen sitä oikeaa

Sekä Vappula että Kitti luottavat asuntojen löytämisessä suhteisiin. Molemmilla on useita tuttuja kiinteistönvälittäjiä, jotka soittavat potentiaalisen asunnon löydyttyä. Tilanteesta hyötyvät molemmat. Välittäjä saa asunnon myytyä pienemmällä vaivalla ja sijoittaja pääsee tekemään ostotarjouksen ennen kuin paikalla on kymmeniä muita kiinnostuneita.

Vaikka kontaktit tekevät asunnon ostamisesta helpompaa, ei projekti ole silti aivan yksinkertainen. Ainakaan Krista Kitin kohdalla. Hän kertoo olevansa varsin kranttu asuntojen suhteen. Toisen sijoitusasunnon löytyminen oli pitkä prosessi ja oikea yksilö löytyi 47 asuntonäytön jälkeen.

– Mä kiersin silloin välittäjän kanssa katsomassa helposti viisikin asuntoa päivässä.

Kitti haluaa löytää asunnon, jossa pohjaratkaisu on toimiva tai helposti muokattavissa. 30-40-luvulla rakennetuissa asunnoissa pohjaratkaisu ei aina ole toimivin mahdollinen nykyelämistä silmällä pitäen, joten muokkaaminen on joskus pakollistakin. Siinä missä Kitti haluaa löytää täydellisen pohjaratkaisun, Vappulalle tärkeimpiä asioita ovat hinta ja sijainti.

Vappula ja Kitti eivät kumpikaan etsi tällä hetkellä asuntoa aktiivisesti. Vappulan aika menee remontoidessa muiden asuntoja ja Kitillä on vielä vuoden päivät aikaa keskittyä päivätyöhönsä yrittäjänä. Silti molempien silmät alkavat kiilua kun puhe kääntyy uuden mahdollisen asunnon löytämiseen. Molemmilla on niin sanotusti ”haku päällä” jos kohdalle sattuisi osumaan kohde, joka olisi pakkohankinta.

Asuntojen hintakehityksen ja tarjonnan seuraaminen on molemmille mieluista, mutta erityisesti Kitti sanoo sen olevan myös harrastus. Hän nimittäin käy aika-ajoin kiertämässä asuntonäyttöjä omaksi ilokseen. Ja mikäli joku tuttavapiiristä on hankkimassa asuntoa, on Kitti käytettävissä konsultointimielessä.

– Tämä on mulle terapiaa, naurahtaa Kitti.

Vaikka asuntosijoittaminen kuulostaa kovin vaivattomalta tavalta vaurastua, on isojen rahasummien kanssa pelaaminen paikoin stressaavaa. Siksi Tuomas Vappula on viimeisen neljä vuotta pääasiassa tehnyt remontteja muiden asuntoihin. Kalenteri on täynnä aina vuodeksi eteenpäin, joten aikaa oman kämpän tekemiseen ei perheellisellä miehellä enää oikein riittäisikään.

– Toki jos kohdalle osuisi joku tosi hyvä, niin varmasti ostaisin.

Entä mitä tulee tehdä jos asuntosijoittaminen kiinnostaa? Mennä nettiin etsimään asuntoja ja laittaa verkkoja vesille. Hyvän yksilön löytäminen ottaa aikaa ja maksaa vaivaa. Tärkeää on myös rajata alue, jolta asuntoa on etsimässä ja pohtia se onko asunto tarkoitus laittaa suoraan vuokralle vai asua siinä pari vuotta myyntivoittoveron välttämiseksi.

Monet tekevät sijoitusasunnon suhteen sen virheen, että etsivät asunnon, joka osuu heidän omiin tarpeisiinsa ja mieltymyksiinsä. Sijoitusmielessä on tärkeää ajatella potentiaalisia ostajia tai vuokralaisia. Tärkeää on alue, asunnon värimaailma ja pohjaratkaisu. Mikäli asunnossa on tarkoitus asua ainakin lain velvoittama kaksi vuotta, kannattaa sijaintia miettiä hieman itsekkäämmin.

– Mä en koskaan osta asuntoa alueelta, jossa en voisi itse kuvitella asuvani, pohtii Krista Kitti.

Tuoreimmat
Kaikenlaisia huijareita
Kun tuntematon ihminen ottaa sinuun yhteyttä verkossa, kannattaa siihen suhtautua aina kriittisesti.
Kuka teillä maksaa kauppalaskun? Näin pariskunnat hoitavat raha-asiansa
Nina ja Taneli Sillantaan rahat ovat yhteiset, Mira ja Niko Ahjoniemi vastaavat kumpikin omista menoistaan. Kaksi pariskuntaa kertoo, mitä hyvää heidän erilaisista tavoistaan järjestää raha-asiat...
Seitsemän laihaa vuotta takana – onko vihdoin Nokian nousun aika?
90-luvulla suomalainen Nokia mullisti ihmisten tavan kommunikoida. Pitkään Suomi ja Nokia olivat matkapuhelinmarkkinoilla se suurin ja kaunein, mutta sitten tapahtui romahdus. Olisiko juhlavuoden...
Hirvi tuhoaa metsää syömällä – osaatko estää vahingot?
Vahva hirvikanta tuottaa metsänomistajille ja autoilijoille päänvaivaa. Kaksi asiantuntijaa arvioi nykytilannetta ja keinoja ennakoida hirvituhoja.