Jos haluaa myydä asunnon ilman myyntivoittoveroa, kaksi asiaa kannattaa pitää mielessä. Toinen on oma perhe ja toinen on kahden vuoden aikaraja.

– Nyrkkisääntönä kannattaa pitää kahta vuotta. Asunto pitää omistaa vähintään kahden vuoden ajan ja sitä pitää käyttää omistusaikana omana tai perheensä vakituisena asuntona kahden vuoden ajan, jotta ehdot täyttyvät, johtava veroasiantuntija Olavi Tuomi kiteyttää.

Vakituisella asunnolla tarkoitetaan asuntoa, jota käytetään omana tai perheensä pääasiallisena asuntona eli kotina. Vakituiseksi asunnoksi ei katsota niin sanottuja kakkosasuntoja, kuten vapaa-ajan asuntoja.

Yleisesti perheeksi määritellään puoliso ja alaikäiset lapset.

– Mutta mikäli asuntoa käyttää jo pitkälle aikuisikään ehtinyt lapsi, katsotaan, että kyse ei enää ole omasta tai perheen käytöstä, Tuomi muistuttaa.

Mistä verottaja voi saada selville?

Asuntojen vuokraaminen on saanut uusia muotoja. Airbnb-toiminta ja koronan synnyttämä Suomi-matkailun nousu ovat luoneet kysyntää myös yksityiskotien vuokrakäytölle eri tavalla kuin ennen.

Kun kenttä kirjavoituu, voi kysyä, mieltävätkö ihmiset ylipäätään lyhytaikaisen majoituskäytön vuokraustoiminnaksi.

– Oma tuntumani on, että suurin osa ymmärtää, että kyseessä on vuokraustoiminta silloin, kun asuntoa vastaan saadaan rahaa. Enemmän hämmennystä herättää se, katkaiseeko lyhytaikainen vuokraus yhtäjaksoisen asumisen.

Oikeuskäytännön mukaan jopa kahden viikon vuokrakäyttö tarkoittaa, että asunto ei ole yhtäjaksoisesti vakituisessa asumiskäytössä. Silloin veroetu raukeaa, vaikka kahden viikon vuokrakäytön jälkeen perhe palaisi takaisin omaan asuntoonsa.

Ja vaikka asuntoa ei vuokraisi, vaan se seisoisi tyhjillään kaksi vuotta, veroedun ehdot eivät silti täyty.

– Ei riitä, että ostaa asunnon ja siirtää kirjat uuteen osoitteeseen mutta ei käytännössä asu siellä. Asuntoa pitää käyttää omana tai perheenjäsenen asuntona, Tuomi kiteyttää.

Entä jos ei vain kerro verottajalle, että asunto on tyhjä? Olavi Tuomea kysymys naurattaa.

– No, lähtökohtaisesti suomalaisessa tuloverotuksessa oletetaan, että asiakkaat ovat rehellisiä. Mutta esimerkiksi sähkön- ja vedenkulutuksen seuraaminen voi antaa hyvän kuvan siitä, asutaanko asunnossa vai ei. Jos vakituinen työpaikka sijaitsee toisella paikkakunnalla, jossa on jo vakituinen asunto, ja toinen asunto ostetaan omaan käyttöön satojen kilometrien päästä, ei voida pitää kovin uskottavana, että asunnossa asutaan vakituisesti. Asian tarkasteleminen useammasta lähteestä antaa melko hyvän käsityksen siitä, missä omistaja on noiden kahden vuoden aikana asunut.

Ei riitä, että ostaa asunnon ja siirtää kirjat uuteen osoitteeseen mutta ei käytännössä asu siellä. Asuntoa pitää käyttää omana tai perheenjäsenen asuntona, johtava veroasiantuntija Olavi Tuomi kiteyttää.

Vähennyskelvoton tappio

Asunnonostajan ei kuitenkaan kannata heittää kirvestä kaivoon, jos toiveissa on vielä laittaa omistusasunto vuokralle. Kun kahden vuoden raja on ylitetty, vuokrakäyttö ei enää vaikuta veroetuun.

– Jos omistamassaan asunnossa on asunut itse tai se on ollut perheen asunto kahden vuoden ajan, myyntivoittoveroetu on saavutettu. Sitä ei oteta pois, vaikka asuntoa sen jälkeen haluaisi käyttää vuokratarkoitukseen, Tuomi muistuttaa.

Kaikki asuntokaupat eivät kuitenkaan tuo voittoa. Jos asunnon arvo on käyttöaikana laskenut, myyntitappiota ei aina voi vähentää verotuksessa.

– Oman vakituisen asunnon myyntitappiota ei voi vähentää verotuksessa, jos saman asunnon myynnistä saatu voitto olisi ollut verovapaa. Tämä saattaa tulla ikävänä yllätyksenä asunnonostajalle Suomessa, jossa eri alueilla asuntojen hintakehitys voi olla epätasaista, Tuomi toteaa.

Lue lisää asunnon myyntiin liittyvästä verotuksesta.

3 faktaa myyntivoittoverosta

  1. Jos omistaa asunnon vähintään kaksi vuotta ja se on omistusaikana omassa käytössä tai perheen käytössä kahden vuoden ajan, asunnon myyntivoitto on verovapaata tuloa.
  2. Asunnon tulee olla omassa tai perheen käytössä kahden vuoden katkeamattoman jakson ajan. Tuona aikana asuntoa ei voi laittaa vuokralle edes lyhytaikaisesti, jos haluaa säilyttää veroedun.
  3. Kun kahden vuoden yhtäjaksoinen asuminen on täynnä, asuntoa voi hyödyntää vuokrakäytössä ilman, että se vaikuttaa veroetuun.

Lue myös:

Asunnon voi myydä kokonaan etänä - näin se toimii

Oletko myymässä asuntoasi? Laske asuntosi arvo OP Kodin asunnon hinta-arviolaskurilla.