Ostaisitko sijoitusasunnon pääkaupunkiseudulta? Ota huomioon nämä

Mitä aloittavan asuntosijoittajan tulee tietää asuntoa ostaessa? Miltä pääkaupunkiseudun asuntomarkkinatilanne näyttää? OP Helsingin ja OP-Kiinteistökeskuksen asiantuntijat vastaavat.

– Asuntosijoittaminen on pitkäaikainen, varma ja ennustettavissa oleva sijoitusmuoto. Vuokratasot ovat suhteellisen pysyviä ja asuntojen hinnat pidemmällä aikaväleillä ennustettavissa, OP Helsingin palvelupäällikkö Kimmo Ahola sanoo.

Asuntosijoittaminen on myös konkreettinen ja melko vaivaton sijoitusmuoto, ja sopii siksi monelle pitkäaikaiseksi säästämisen ja sijoittamisen muodoksi, vaikka vaatiikin alkupääoman.

Ennen sijoitusasunnon ostamista olisi Aholan mukaan hyvä tutustua mahdollisimman hyvin asuntoyhtiöön tai kiinteistöön ja selvittää esimerkiksi, kuinka paljon taloyhtiöllä on velkaa, mikä on taloyhtiön kunto, onko remontteja tehty ja onko tontti oma.

– Jos ostaa uudiskohteen, tietää välttyvänsä remonteilta lähitulevaisuudessa, mutta tällöin yhtiölaina voi olla suuri. Jos yhtiölainaa on paljon, on riski, että korot nousevat, Ahola huomauttaa.

Asunnon sijainti olisi myös hyvä tuntea, jotta arvonmuutosta voi ennakoida. Kulkuyhteydet ja sijainti palveluihin nähden ovat usein olennaisimpia alueen arvonmuutoksessa.

– Esimerkiksi Etelä-Helsinkiin ei tonttimaata tule, joten on ennustettavissa, että hinnat vain nousevat. Sitten on vanhoja rivitalo- ja omakotitaloalueita, joilla esimerkiksi palvelut vähenevät ja arvonnousua ei puolestaan ole näkyvissä.

Korkosuoja ja asuntosalkun hajautus

Kuten kaikkeen sijoittamiseen, myös asuntosijoittamiseen liittyy aina riski. Suurin riski on Aholan mukaan asunnon vuokralainen, joka voi kohdella asuntoa huonosti. Myös hinnat voivat liikkua ja laskea roimastikin. Tai sitten ei yksinkertaisesti ole ostajia, ja hinta on siksi pakko painaa alas.

Ahola mainitsee myös lainan koronnousun riskin, jota on mahdollisuus kuitenkin hillitä kiinteällä korolla tai korkokatolla ja saada näin lisää ennustettavuutta.

– Ottamalla esimerkiksi kiinteän koron 20 vuoden lainaan, tietää tasan, mitä tulee maksamaan, ja kun vuokrataso on tiedossa, kustannukset pystyy laskemaan pitkälle tulevaisuuteen, Ahola sanoo.

Ennen sijoitusasunnon ostoa Ahola suosittelee myös laskemaan, kuinka paljon sijoitusasuntoon voi omasta taloudesta irrottaa ja paljonko rahaa jää säästöön.

Ja kuten muussakin sijoittamisessa, on asuntosijoittamisessakin syytä huomioida hajautus.

– Jos ostaa monta sijoitusasuntoa, ei välttämättä ole fiksua ostaa kaikkia samasta kaupunginosasta. Samoin voi miettiä, etteivät kaikki olisi samanlaisia kohteita tai samasta kiinteistöstä, jotta remontit eivät osuisi aina yhtä aikaa.

Asuntomarkkinat seuraavat megatrendejä

OP-Kiinteistökeskuksen kiinteistövälittäjä Harri Korpilaakson mukaan asuntokauppa pääkaupunkiseudulla ei tällä hetkellä kasva odotusten mukaisesti, vaikka muut talouden tekijät ovat paremmalla tolalla kuin aikoihin: laina on halpaa, ihmisten tulot ovat kasvaneet ja työttömyysluvut ovat laskussa.

Korpilaakson mukaan asuntomarkkinat pääkaupunkiseudulla ovat myös eriytyneet.

– Tietyt alueet vetävät, ja kun sinne tulee asuntoja, kauppa käy nopeasti. Tällaisia alueita ovat esimerkiksi kantakaupunki sekä raideliikenteen varret. Reuna-alueilta taas löytyy alueita, joilla kysyntää ei ole, Korpilaakso sanoo.

Samalla markkinoilla vaikuttavat megatrendit: yhden ihmisten talouksien määrä kasvaa ja suurperheitä on vähemmän. Ennen perheet kasvoivat ja muuttivat aina isompaan, yleensä kauemmas keskustasta. Nyt nuoret parit ja perhettä perustavat eivät muuta kehyskuntiin, kuten ennen.

– Väki myös ikääntyy, jolloin halutaan muuttaa lähelle palveluja. Tulee tilanne, jossa kukaan ei muuta ulos ja kaikki muuttavat sisälle.

Asuntokauppaa supistaa myös ensiasuntojen ostajien vähentynyt määrä. Korpilaakson mukaan nuoret eivät ole enää samalla tapaa kiinnostuneita ensiasunnon ostamisesta.

Trendit nkäyvät myös asuntotuotannossa. Uudiskohteita on viime vuosina rakennettu paljon ja sijoitusbuumin takia pienten asuntojen osuus on näissä suuri. Tällaisia uudiskohteita on Korpilaakson mukaan rakennettu pääkaupunkiseudulla esimerkiksi radanvarteen.

– Rakennusyhtiöt rakentavat asuntoja asuntosijoittajanäkökulmasta, eli rakennetaan paljon pieniä asuntoja, jotta saadaan tietty määrä myytyä sijoittajille jo ennen rakentamista, Korpilaakso kertoo.

Vuokramarkkinoilla on Korpilaakson mukaan enenevissä määrin vuokralaisen markkinat:

– Heikentynyt maksukyky näkyy myös vuokrapuolella, ja siksi asuntosijoittajat käyvät nyt kilpailua maksukykyisistä vuokralaisista. Kohtuullinen vuokra ja hyvä vuokralainen on parempi kuin korkea vuokra ja huono vuokralainen.

OP sosiaalisessa mediassa